当前房地产融资市场的形成背景、特征及其发展趋势分析

内容提要：本文以房地产企业的融资市场需求为出发点，首先分析了当前房地产融资市场格局的构成背景，重点分析了政府政策背景和产业发展背景，明确提出了融资主体的市场需求改变将是推展融资市场再生的决定性力量；接下来，文章对当前融资市场的主要特征展开了概括性体育节目；最后，在对房地产融资市场综合分析研究的基础上，对未来房地产融资市场的发展趋势展开了预测。关键词：房地产金融融资市场 目前，我国的房地产业早已毫无疑问地沦为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的最重要地位和发展速度近于不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具备天然的高度倚赖，而发展迟缓的房地产融资市场必定不会严重威胁房地产业的身体健康发展。当前，如何减缓房地产融资市场的发展已沦为整个房地产业所面对的最严峻课题。

近年来，随着国家对房地产业逐步实行了一系列的宏观调控政策，尤其是日益严苛的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探究多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及投资基金融资等形式开始频密地经常出现在公众视线当中，而房地产融资也沦为业内最不受注目的议题，房地产金融创新的理论探究与实践中尝试将沦为今后一个时期房地产业的主旋律。一、房地产融资市场格局的构成背景 当前房地产融资市场格局的构成具有其深刻印象的政府政策背景和产业发展背景。

明白融资市场格局的构成背景有助我们更佳地了解地产融资市场的游戏规则，解读其不存在的合理性并及时地做到地产融资市场的发展趋势。（一）政府政策背景 政府政策背景主要包括两方面内容：一是因应宏观调控，政府在房地产领域实行了较为严苛的土地和信贷削减政策；二是出于防止金融风险的考虑到，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务作出了更进一步的容许，诸如暂停流动资金贷款、提升资本金比例、严苛贷款审核等。1、宏观调控政策仍将持续 从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP仍然保持高速快速增长状态，但是在经济高速发展的同时经常出现了相当严重的结构性流失，突出表现就是固定资产投资快速增长过慢，特别是在是房地产投资。2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比快速增长29.7%，占到同期固定资产投资总量的23.7%。

固定资产投资快速增长过快对国民经济的长时间运营造成了很大的负面影响，经常出现了诸如信贷规模极剧收缩，原材料、能源等生产资料的价格上涨过慢，产业结构流失等方面的经济问题。为了诱导这种不长时间的固定资产投资快速增长，政府有计划地实施了适当的削减调控政策。明确到房地产业而言，政府将继续执行严苛的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展展开调控，特别是在是屡屡实施的信贷削减政策堪称有力地容许了银行系统对房地产业的资金反对。一方面是土地价格的大大加剧，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面临调控的双重夹攻，原先单一的房地产融资市场格局受到相当严重冲击，供血严重不足的房地产业不得不谋求多元化的融资渠道。

根据经济周期理论与惯性理论，宏观经济运行尤其是固定资产投资增长速度不有可能很快被减少。因此，我们有理由指出，政府的削减政策将在一段时间内（3－5年）持续下去，而打造出多元化的融资渠道也将沦为房地产融资市场的核心任务。2、削减信贷意图消弭金融风险 除了因应宏观调控政策而实行削减金融政策之外，削减金融政策的另一个最重要意义就在于防止房地产金融风险。

根据央行公布的《中国房地产业发展和金融的反对》（央行研究局，2004）以及《2004中国房地产金融报告》（央行房地产金融分析小组，2005）这两份研究报告，目前我国房地产金融不存在以下几个方面的根本性风险： 第一，土地购买与房地产开发资金过分倚赖银行信贷，多达60%的研发资金是必要或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛更容易所致企业利用银行信贷杠杆来展开低负债经营，这在减少企业财务风险的同时也激化了贷款企业的债权人风险；另一方面，部分地区由于市场短路而不存在较高的市场投资风险，一旦泡沫裂痕房地产价格暴跌，作为抵押物的房地产将不会大幅升值。第二，金融体系不完善，金融机构经营不规范、管理不严苛，金融机构之间缺少合作，尤其是信息分享程度很低。

这突出表现在：贷款审查不严苛、抵押物管理不规范、利用“假按揭”骗贷等等。与房地产业市场化构成鲜明对比的是我国金融业的独占与领先，由于缺少与市场经济相符合的经营机制、监管机制与激励机制，因而导致银行系统不存在许多经营漏洞，这是造成近年来金融机构在房地产业务方面频密经常出现大案要案的根本原因。

第三，由于土地储备制度不完备，再行再加银行监管不做到、缺少有效地的借贷措施等问题，向政府土地储备中心派发的土地储备贷款也面对着较小的市场风险与信用风险。一般来说情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创意、增强管理以及改良经营机制等更为大力的方式来展开消弭，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险实时很快积累，因此在这种情况下，金融监管当局之后利用宏观削减调控的时机对房地产业实施了更加严苛的削减信贷政策。融合国内金融市场改革的发展进程以及国际上房地产业一般来说的资本包含状况，我们指出这种严苛的银行信贷政策在商业银行系统已完成市场化改革之前很难有所断裂，但是监管当局在容许银行资金转入房地产业的同时也将有意识地大力推展建设其他的融资渠道，尤其是信托以及房地产产业基金。

（二）产业发展背景 产业发展背景主要包括两方面内容：一是由市场竞争引起的行业集中度提升，房地产企业在大规模扩展的同时对房地产融资市场明确提出了更高的拒绝；二是房地产行业运作模式的改变，使得房地产运营焦点向金融运作弯曲。1、市场竞争引起行业集中度提升 由于不存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的激化，在马太效应的起到下，必定造成行业集中度更加低。与此同时，房地产暴利时代也将落幕，素质较低、实力劣和经营不规范的企业将被出局出局。

据权威部门预计，今后5至10年，现有近3万家房地产公司将有90%以上在竞争中消失，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早就浮出水面。行业集中度的提升使得融资主体对于地产融资市场明确提出了新的更高拒绝，因而其影响意义十分深远影响。预示着行业集中度的提升，企业资产规模的很快收缩，一方面房地产企业迫切需要金融机构需要获取数额可观的、平稳的、低成本的融资服务，而传统上以商业银行居多渠道的单一地产融资体系根本无法符合企业扩展的必须，这就被迫房地产企业必需打造出自己的金融平台，还包括发售信托计划、并购上市公司、入股金融机构、发动成立地产基金以及海外上市等等；另一方面，房地产企业又要在扩展的同时极力回避融资风险，维持财务务实，构建企业持续、较慢、身体健康发展，这就拒绝企业必需对其资本结构展开合理调整，通过诸如减少资产负债率，不断扩大股权融资比例等方法，维持务实而灵活性的资本结构。

2、房地产行业运作模式的改变 随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式改变。在该运作模式下，投资商为项目获取资金但不参予明确项目的管理；发展商除了的组织实行投资之外，还要负责管理项目的自由选择、评估、协商以及项目竣工之后的运营管理；建筑商负责管理项目的规划与施工修建。如果不考虑到资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式早已不具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。

行业运作模式的改变可以说道是房地产企业在行业竞争过程中南北分化的一个必然结果。随着行业竞争的激化，房地产金融职能将获得大大增强，房地产业的运营焦点逐步由地产项目运营向金融运作弯曲，房地产业的运作在相当大程度上将不会是一种金融运作。从发展趋势来看，那些擅于利用多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具备很深的行业运作背景的开发商将未来将会转型为房地产投资商或者不动产投资基金管理人，与此比较不应的是投资商和不动产投资基金也将沦为主导中国房地产市场的两种主流业态，房地产行业的竞争最后将集中体现在投资管理能力与金融运作技巧方面的竞争。综上所述，无论是市场竞争引起的行业集中度提升还是行业运作模式的改变，都深刻印象地影响着房地产企业的融资市场需求，而融资主体市场需求的改变则是推展房地产融资市场再生的决定性力量。

未来房地产金融市场终将呈现融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融融合的道路将是未来房地产金融市场最明显的发展趋势。

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