次新房市场问题研究

概要：当前存量二手房交易在住房市场中所占到的比例逐步减少，多达，目前整体存量房交易中次新房的比例为近40%。但是现在的住房交易市场不存在许多问题，影响了交易市场的身体健康有序发展。文章将从次新房概念应从，明确提出次新房市场不存在的问题，并分析解决问题的措施，期望能给购房者一些救赎。　　关键词：次新房；信息不平面；房地产中介 　　 　　一、次新房的概念及房源 　　 　　所谓次新房，就是较新的二手房或空置房，一般指完工后房龄在5年之内，甚至依然是毛坯的房屋。

二手次新房交房后显然就没住进过，跟新房没多大的区别。当经济发展和城市化水平超过一定阶段后，住宅将由外延式扩展逐步让坐落于内涵式的改版、改建。

由于人均享有住宅面积饱和状态，增量房（新建商品房）增加，所以一手房销售上升，交易将集中于至存量房（二手房）市场。介于新房和二手房之间的次新房市场正在悄悄兴起，已沦为房地产市场交易中的一个新的热点。　　次新房房源，一是个人购房者转卖交易，还包括购房者最初出售时考虑不周，住进后感觉并不合适自己居住于，之后转卖出售，新的选配；或是一些人因经济状况转变卖掉房产，由于薪金的变动，还贷压力过于大，收益与开支相当严重流失，不得已出售住进旋即的房子。

又或是购房者生活、工作再次发生根本性变动不能将出售不长时间的房屋转卖变卖。二是投资者报酬收益不理想，之后以售代租。由于近几年物业回报率渐渐大跌，已从20世纪90年代20%—30%的高回报率降到现在的5%—8%左右，导致一些投资者出售出售旋即的房屋，或是投机利润出局。某些次新房的业主是在项目的内部股份阶段或期房的早期阶段出售的房产，由于当时出售的价格很低，即便现在以二手房的价格出售，也能提供相当可观的理想收益。

这部分业主期望利润出局，也使得部分次新房流向市场。三是一部分尾房、债权房等空置房，还包括开发商用作抵债权房及被法院罚没、拘留的房屋。

　　 　　二、次新房交易市场现状及不存在的问题 　　 　　虽然次新房在存量房市场中占据相当大的比重，而且次新房交易今后在住房市场中所占到的比重将逐步减少，但现在住房市场交易中不存在着诸多问题妨碍了次新房市场的发展，主要有以下几点： 　　（一）交易信息不平面 　　信息不平面理论是指：某些参予人享有而另一些参予人不享有或较较少享有的信息。在一个市场中，特别是在那些不太可能超过交分竞争和几乎平衡的“有缺陷”投资性市场中，交易过程和交易成本一般来说对价格也不会产生根本性的影响，有时候这种影响甚至是决定性的。过去的三五年里，房地产市场已深刻印象地讲清了这个道理。由于市场价格持续较慢下跌，就有相当多的机构和利益主体利用市场的信息不平面和一般购房者对房地产交易规则的不熟知，赚了大量的“中间利润”。

而这也是导致房地产价格很快上升的最重要因素。而且，一旦人们对未来的看涨预期构成完全一致的观点，这种信息不平面的“利用价值”就不会更大。

只不过，反过来也一样，一旦市场正处于熊市，这种信息不平面也是有可能被人只能利用以牟取暴利的。　　目前我国次新房信息的获取主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的期刊、杂志等获取的，但卖方从自身利益抵达，往往对次新房的一些有利于自己的实际情况展开掩饰，并无法做现实、客观的获取次新房的涉及信息。而次新房的信息提供又受到信息获取方式的容许，使得获取信息的可玩性较小，获取信息的真实性不低。

如果买方想要更加多的理解所购次新房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就不能通过卖方。由于买方与卖方不存在着矛盾的利益冲突，所以买方要想要从卖方那里提供合面、详尽的交易房屋的情况完全是不有可能的。

这使交易双方在交易过程中不需要平面获取信息，就有可能造成交易后经常出现许多问题，影响次新房的月经常交易。　　为此，对于住房基本信息注册管理和对它的有效地利用就变得十分最重要。利用基本信息的前提是，必需整理好还包括现有住房存量以及目前正在很快减少的新建商品房等在内的住房资产信息，并创建起有效地利用的制度。

而到目前为止，我国没任何一个城市创建起一套原始与住房信息涉及的制度，更加不用说对它的实行和应用于了。作为住房的基本信息，必需整理诸如建筑年数、地段、面积大小等基本的物业资料；建筑物的结构、施工方法、公用设施等住宅性能的涉及信息；确保、修理、管理现有存量房的改版信息等涉及内容。这样的信息整理和应用于由民间企业来操作者并保证利润是很艰难的。

而且，在享有大量以往经济计划年代所遗留下来的旧公房等住房存量的中国，创建一个为促成这些社会资本有效地利用、确保改版的的组织框架必须一定财政负担。政府出面创建这样的信息中心才是解决问题住宅市场信息问题的根本途径。　　（二）中介买房的弊端 　　卖新房的对方是开发商。

这几年，房地产市场较从前更加规范了，尽管购房者比较开发商，可以说道现阶段仍正处于弱势地位，但无论卖期房，还是卖现房，也不管开发商是国有企业，或是民营企业，一般来说，购房者将首付或全额资金支付开发商，比较还是安全性的。却是交易的一方是个人，一方是经济的组织，不管如何，即便发生意外，应当说道个人还是需要获得政府和法律的协助。

　　次新房个人之间的交易风险比较较小。买卖双方都是个人，各自的诚信状况较难掌控，不能通过资信低的房产中介，取得确保。即便如此，在这轮房产大“牛”市过后，个人之间交易房产引起的官司，比个人与开发商之间的纠纷要多。

这些个人交易产生的官司要么是卖方缴了钱，房价又下跌了，不愿再行买，要么是买方缴了定金，房价变化了卖方不愿再行交易下去。还有的下家为了贪恋收费低廉，委托资质劣的小房产中介，结果上家卷走了下家的钱。从这个看作，卖次新房仅次于的风险难道就在于此。所以消费者通过中介购房早已沦为一种有效地并且少见的自由选择，资质好的中介不仅能获取充裕的房源信息及较好的服务，还能为客户筹办简单的各种申请，节约宝贵的时间。

但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想方设法各种方法愚弄买卖双方，让很多消费者望而却步。　　我国中介行业比国外的起步晚，到目前还没构成自己的行业规范，行业内各中介机构之间基本没信息的获取与交流，行业外也没中介机构的情况及信息的流通。理解各地转入行业的中介企业的资质、资金、信用等级等的涉及信息的可玩性是相当大的。

各中介机构的涉及信息的获取，就不能依赖中介机构自己了。由于房屋递均摊的委托方与中介机构的利益冲突，房屋交易的委托方向要取得委托中介机构的详尽情况完全不有可能。

中介机构的诈骗屡次出手的主要原因，是交易委托方无法精确提供到行业内部各中介机构的涉及信息，造成一些不合法中介正处于不利方位，交易委托方十分被动。一旦对委托机构自由选择失当就不会造成交易委托后经常出现许多问题，影响二手房的长时间交易。

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