房产合同土地使用权限的审查

网友咨询：大家好，我去年刚刚买了房子，合约上写的是：土地用于用途是住宅，用于年限从2007年4月20号到2077年4月20号。开发商的说明是：2007年2月9日获得了改为项目土地使用证，6月12日获得了改为项目调补年限后的新土地使用证，地类为住宅(即商业和居住于类)，该证记事栏标明居住于用于年限70年，商业用于年限40年从2007.04.20起算。

但是我听闻国家规定居住用地70年 ... 网友咨询：大家好，我去年刚刚买了房子，合约上写的是：土地用于用途是住宅，用于年限从2007年4月20号到2077年4月20号。开发商的说明是：2007年2月9日获得了改为项目土地使用证，6月12日获得了改为项目调补年限后的新土地使用证，地类为住宅(即商业和居住于类)，该证记事栏标明居住于用于年限70年，商业用于年限40年从2007.04.20起算。

但是我听闻国家规定居住用地70年，商业用地40年，综合或者其他用地50年。住宅应当是综合用地，所以应当是50年权限，所以我实在国土局给开发商的土地证、开发商的合约都有问题。我想要咨询几个问题： 1、哪项法律、第几条规定了土地用于期限? 2、国土局给开发商的土地证是不是问题? 3、开发商的合约是不是问题? 4、我们能无法借以起诉开发商，让其退房? 非常感谢 浙江创欣律师事务所 倪振华律师 恢复 ：土地使用权年限在《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》中有规定:土地使用权转让最低年限按下列用途确认:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、公共卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

具体实施必须看地方政策的实施办法。例如,北京市房屋土地管理局在关于实行《北京市已购公有住房和经济限于住房上市出售管理办法》明确问题的通报中关于土地出让年限的确认:钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋,其土地用于年限最低不多达70年;砖木结构的房屋,其土地用于年限最低不多达50年。依据上述规定:住宅用地最低年限不多达70年。

在最低年限内所定土地用于年限,应该容许。城市房地产管理法规定:城市规划区内的集体所有的土地,经依法接管为国有土地后,该幅国有土地的使用权,方可有偿转让。涉及科学知识扩展 关于土地使用权转让的年限的涉及规定 我国土地使用权的转让实施的是有限期的制度。

这个限期的最低年限根据国务院1990年公布的《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》第12条的规定，依据有所不同的用途分别为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、公共卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。关于土地使用权转让的年限问题，还应该留意以下三个基本问题： 1.土地使用权转让年限的为准点，并不就是指合约生效之日起计算出来，而是从土地使用者发给土地使用证、即获得土地使用权时计算出来。

2.土地使用权年限届满时可有三种情况：其一，土地使用者必须之后用于土地。这种情况下，土地使用者应该在期满前一年申请人续期，经批准后新的签定土地使用权转让合约，依规定缴纳土地出让金。其二，土地使用者申请人续期未予批准后的。

这种情况主要是基于社会的公共利益，必须依法交还该转让的土地，则该土地使用权就不应由国家使用权交还。其三，土地使用者并未申请人续期的。

这种情况下，土地使用权大自然应该由国家使用权交还。3.土地使用权年限届满时地上的建筑物处置问题，我国城市房地产管理法没规定，但根据我国《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》第40条的规定，在土地使用权誓约的土地使用权届满后，土地使用权由国家使用权交还，地上的建筑物也由国家使用权获得。

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