调控效果开始显现：房产投资与销售增速均现下滑

就在房地产调控政策渐渐趋严，多个城市银行机构个人房贷业务广泛放宽并造成利率经常出现下行的背景下，房地产产业链下游的市场需求末端对上游的影响也开始显出在房地产销售增长速度持续下降的情况下，房地产开发投资同比增长速度年内首次经常出现回升。6月14日，国家统计局公布全国房地产开发投资和销售情况涉及数据，表明在2017年1~5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义快速增长8.8%，增速比1~4月份回升0.5个百分点。

方正证券首席经济学家任泽平指出，房地产销售和投资皆已先后闻覆以回升。房地产销售在2016年四季度早已闻覆以，考虑到销售传导至投资约有两个季度的时滞，因此房地产开发投资相当大概率不会在2017年二季度闻覆以回升。对于今年接下来的房地产投资走势，中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈告诉他《每日经济新闻》记者，今年下半年，房地产的调控政策效应将确实显出，关键原因在于资金面。近期银行体系的流动性整体偏紧，将从贷款末端影响到房地产的销售更进一步上升，影响房地产投资之后回升。

研发投资与销售增长速度双叛数据表明，今年1~5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比快速增长14.3%，增速比1~4月份回升1.4个百分点。商品房销售额43632亿元，快速增长18.6%，增长速度回升1.5个百分点。华泰证券首席宏观研究员李超指出，从结构看，30个大中城市当月销售面积同比上升39.9%，而非30城销售面积减少23.2%，表明楼市分化仍然不存在。总体而言，未来销售增长速度将有所上升，但在货币化棚改的承托下会过强。

在房地产销售数据的持续回升之下，此前刷新两年内新纪录的1~4月房地产开发投资增长速度，再一经常出现了回升。数据表明，1~5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义快速增长8.8%，增速比1~4月份回升0.5个百分点。

其中，住宅投资25423亿元，快速增长10.0%，增长速度回升0.6个百分点。住宅投资占到房地产开发投资的比重为67.6%。单看5月，李超回应，5月房地产开发投资已完成额同比增加7.4%，高于前值2.3个百分点。

虽然本月地产投资绝对值仍然较高，增长速度降幅也并不大，但需留意这是年内首次降速。李超回应，5月新开工（+5.2%）、施工（+1.8%）、完工（-12.4%）和土地购买面积（-1.4%）的增长速度皆高于前值，表明地产投资不道德整体上升。

对于5月房地产投资增长速度下降的原因，申万宏源分析师李慧勇指出，这是房地产调控和监管的迟缓影响开始显出。在李超显然，前期销售疯狂的背景下，地产投资市场需求仍在，5月投资滑行或主要由于地产商对利率下行较为脆弱所致。易居研究院智库中心研究总监贤迈进对《每日经济新闻》记者回应，过去几个月部分房企大力做到了各类土地储备，拿地节奏等比较较慢，投资节奏也比较较慢，所以那段时候投资数据较好，到了5月份必要上升也是长时间的。

预计投资增长速度将较慢上行对于今年接下来房地产开发投资的增长速度展现出，李佩珈对《每日经济新闻》记者回应，从下半年开始，房地产市场有可能确实到了开始调整的时候。今年前4个月房地产并没经常出现预期调整的情况。

李佩珈说明说道，从前4月来看，除了销售指标显得回升以外，其他指标还是一个偏热的状态。还包括房地产价格环比涨幅虽然叛了一点，但是降得并不是尤其显著。一些城市依然经常出现轮涨的情况，表明市场情况依然疯狂。但是在今年下半年，调控政策将确实开始显效。

李佩珈指出，关键原因就在于资金面。李佩珈认为，近期银行体系的流动性整体偏紧，由此在房地产贷款方面，无论是研发债还是个贷都会经常出现实质性的上升趋势。

虽然说道前4月房地产贷款在新增贷款中的占比是上升的，但如果看绝对额的话，只不过上升得并不显著，每个月还是4000亿到5000亿元的规模。在李佩珈显然，不受资金层面偏紧的影响，今年下半年还包括个人住房贷款等方面可玩性可能会减少一些，这有可能是对房地产产生实质性影响尤为关键的一个变量。实质上，1~5月房地产开发企业做到资金增长速度上升也早已引起注目。数据表明，1~5月份，房地产开发企业做到资金58989亿元，同比快速增长9.9%，增速比1~4月份回升1.5个百分点。

在做到资金中，任泽平认为，房企做到资金同比减9.9%，下降1.5个点，其中信贷和自筹资金提升0.3和1.3个点，定金及预收款增长速度仍在20.3%的高位，但个人按揭贷款增长速度较上月下降了5.9个点。考虑到融资成本上升、出租汽车限贷，开发商资金链先前可能会渐渐渐趋紧绷。

李佩珈指出，不受资金面偏紧的影响，房地产销售和价格有可能更进一步经常出现调整。其中，销售此前早已在持续调整状态，如果未来住房贷款增长速度稳中有降的话，不致引起销售更进一步回升，特别是在在资金面渐趋严苛的地区，房价可能会经常出现环比增长速度回升的情况，未来更进一步还可能会经常出现涨幅回升至0，构建房价不涨的情况。李佩珈回应，综合资金来源趋紧等多种因素来看，房地产销售不存在更进一步回升的有可能，同时在房地产投资信心以及情绪降温的情况下，预计房地产投资增长速度还将之后回升，但幅度会尤其大。预计全年房地产投资增长速度将保持在3%到5%左右的水平，和去年比起依然是于是以快速增长。

李超对《每日经济新闻》记者回应，今年四季度房地产开发投资增长速度可能会步入一定程度的上行，而前三季度总体是一个较慢回升态势，预计全年房地产投资增长速度绝对值未来将会超过6%左右的水平。

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