中国房地产泡沫仅30%？ 需防范一线城市“灰犀牛”狂奔

中国房地产泡沫到底多大？不顾一切全国地产泡沫争论白热化之际，8月3日，易居研究院公布的一份报告明确提出一个爆炸性的观点。报告认为，中国整体房地产泡沫只有30%。具体情况是这样的。

8月3日，易居研究院公布《关于房地产泡沫的分析分析》的报告。该报告认为，综合考量之后，我们指出全国整体房地产泡沫明显高于日本1990年前后的水平，估算只有30%左右。

由此引起一个疑惑：全国整体房地产泡沫只有30%？这是楼市泡沫的真凶吗？灰犀牛还不会来吗？防止一线城市灰犀牛飞驰华尔街见闻细心查询该报告，找到以下观点值得注意：1、我国一线城市房价收益比背离度为73.8%，相似于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收益比的背离度，一线城市房价的过快下跌有一点警觉。2、我国一线城市及周边（即四大都市圈，也可代表中国都市圈）房地产泡沫化程度，相等于日本都市圈房地产泡沫高峰期的70%。但全国总体的房地产泡沫程度要明显高于日本1990年前后的水平，大约为30%左右。3、当前我国房地产市场尽管在部分地区显然不存在短路现象，但必要采取有效的措施并会重蹈日本的覆辙。

4、2016年北上广浅房价经历了一次上涨，房价收益比均值超过22.6，而房价更为合理的2007-2014年间房价收益比均值大约为13.0，房价收益比背离度超过73.8%，相似于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收益比的背离度，一线城市房价的过快下跌有一点警觉。5、未来一两年，我们也不应防止部分城市房价下跌的风险，也即要防止灰犀牛飞驰，让大都市圈的房地产泡沫渐渐膨胀，最后重返理性。报告还表明，2016年我国地价增幅较上年同比快速增长24.1%，GDP增长速度为6.7%，地价增长速度与GDP增长速度的比值超过3.6，而在地价更为合理的2005-2013年间，该比值大约为1.6。

从绝对值来看，我国地价增长速度/GDP增长速度已低于泡沫时期日本的3.15，全国地价显然不存在着偏热。但我国地价增长速度/GDP增长速度的背离度为125%，依然略低于日本房地产泡沫期133.3%的水平。必须留意的是，易居研究院一针见血认为，中国一线城市的房地产泡沫早已短路，未来要防止灰犀牛飞驰。此前于8月2日，易居房地产研究院公布《7月份住宅成交价报告》。

报告表明，7月份50城新建商品住宅成交价面积环比增加7%。从数据来看，倒数4个月环比暴跌，倒数5个月同比暴跌，一二三线城市皆有所不同程度降温。报告指出，严苛的调控政策再加削减的金融环境不会之后对楼市产生影响，预计8月份市场交易之后趋弱。

瑞银：本轮调整比2014年保守事实上，关于中国房地产泡沫的争辩日益白热化，较为有代表性的有瑞银证券等研究机构的报告。瑞银证券中国首席经济学家汪涛在报告中回应，房贷占到存量银行贷款的18.4%、占到非金融部门信贷规模的9.5%。华尔街见闻查询瑞银证券的上述报告，该报告某种程度明确提出几个核心观点：1、2016年城镇居民杠杆（消费贷款）占到其农村居民收益的比例仅有70%，与美国（105%）、日本（111%）和德国（92%）等经济体比起仍远比低。

2、虽然2016年房地产销售的边际房贷价值比攀升，但我们估计的存量房贷价值比将近30%，但仍高于很多繁盛市场。房贷再融资十分少见，住宅权益贷款才刚跟上。

3、我国的购房者整体杠杆率不低，也容易不受加息的影响，且在房价暴跌时之后持有人房产的能力较强。这意味著因房价暴跌造成房屋沦为负资产，进而启动时卖房或断供等恶性循环的冲击有可能较小。4、居民购房杠杆上升，但尚能不太高。

尽管2016年房地产销售的边际房贷价值比大幅度增高，但我们估计其整体的存量房贷价值比严重不足30%。5、整体看，国内银行对房地产的总子母（还包括必要与间接、表内与表外）有可能在54-72万亿元，相等于银行总资产的24%-31%。通过多方面金融数据的分析，瑞银证券上述报告认为，本轮房地产市场调整幅度应比2014-2015年更加保守。

我们预计信贷政策会显著放宽，房地产调控不应不会维持因城施策。汪涛回应。

房地产政策如何诱导泡沫收缩？8月4日，中国人民银行公布《中国区域金融运营报告(2017)》。其中的专题《房地产市场经常出现分化 因城施策调控政策效应逐步显出》认为，2017年全国房地产市场有可能呈现出成交价回升、价格稳定略降发展态势。但是，房价下跌预期依然不存在：土地供应严重不足，部分热点城市库存正处于低位，短期内市场供应紧绷，居民投资渠道受限且报酬不低。

通过辨别涉及政策找到，自2016年第四季度以来，央行、银监会、证监会、中基协以及沪浅交易所等监管部门先后公布了近20项调控政策，用作放宽和规范房地产市场融资不道德。早于在今年4月10日，银监会印发《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》，明确提出在全国范围内更进一步强化银行业风险防控工作，恪守不再次发生系统性风险底线，并特别强调坚决分类调控、因城施策，防止房地产领域风险。

华尔街见闻辨别了最近一年多以来房地产政策的演进：2016年7月，中央政治局会议明确提出诱导资产泡沫。2016年10月，央行开会17家银行就房地产调控召开，拒绝各商业银行理性对待楼市，强化信贷结构调整，增强住房信贷管理，掌控好涉及贷款风险。2016年11月，国家发改委印发《关于企业债券审查实施房地产调控政策的意见》，拒绝严苛容许房地产开发企业发售企业债券融资用作商业性房地产项目。

2016年12月，中央经济工作会议明确提出要坚决房子是用来寄居的、不是用来炒的的定位。2017年两会政府工作报告明确提出：遏止热点城市房价过慢下跌。

2017年4月，银监会公布《关于提高银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于银行业风险防控工作的指导意见》，不准违规资金流向房地产市场，将房企贷款、发售债券等融资渠道划入监测范围。2017年5月，时隔证监会首托全面禁止地下通道业务后，银监会放宽融资地下通道，将违规积极开展房地产信托业务列为2017年信托公司现场检查要点。2017年7月，中央财经领导小组办公室涉及负责人明确提出，要彻底解决房地产泡沫问题等不存在的灰犀牛风险隐患。

从上述政策演进来看，中国房地产泡沫问题被多次提到，可见我国房地产市场显然不存在着一定程度的泡沫，急需采取相应措施诱导风险。

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