2018年第三季度成都房地产市场回顾与展望‘永利总站’

2018年10月9 日，成都世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉公布《2018年第三季度成都房地产市场总结与未来发展》报告。研究报告表明：金融去杠杆和P2P整顿致小波退租潮；写字楼市场2+1格局深化，各级市场呈圆形差异化展现出；二级出租市场持续扩展，公寓及工业写字楼开始不受注目。

零售市场需求活跃，三级商圈踏入升级新阶段，一站式招商运营新思维助力项目焕新的；转好走势令其开发商信心提振并通过拿地原为和品牌输入护持成都市场，探讨近郊商圈。仓储物流市场需求活跃，空置率近5年来首次暴跌10%；随着基础设施建设的加快前进及产业的持续引入，龙泉园区展现出出色，租金领涨全市。

** 零售物业租金指购物中心首层平均值租金* 写字楼租金指平均值账面租金*** 物流仓储租金指平均值有效地租金优质写字楼市场：去杠杆+P2P整顿致小波退租潮，市场2+1格局深化第三季度，成都优质写字楼追加供应7.6万平方米，其中天府新区步入首个甲级写字楼蓝润置地广场的交付给，推展全市甲写出总存量减至317万平方米。办公市场需求较上季度有所回升，清净招揽量仅有袭港12.4万平方米，环比大幅度上升69.5%，同比亦上升36.0%。其中，甲级写字楼清净招揽量仅有袭港4.1万平方米，环比上升83.8%，创近三年新高。毕竟，其一，近期国内金融监管去杠杆加大力度，并清扫整顿民间、网络金融借贷企业，造成小波非传统金融类租户的退租潮；其二，企业迁往至出租型总部大楼冲击写字楼出租市场，市场袭港大面积退租案例；此外，自去年起较慢扩展的牵头办公等第三方办公运营对办公市场需求的提早欠下亦给季内市场需求快速增长导致一定影响。

统计资料层面，非传统金融为季内退租的首要来源，占到总退租面积的30.8%，而P2P占到比该类退租的超强八成。鉴于此，全市写字楼平均值空置率环比仅有小幅暴跌0.6个百分点，至季末报25.8%。然而，上半年的市场热度余温尚存，部分业主之后小幅消息传递租金。

截至季末，全市优质写字楼平均值租金报83.7元每平方米每月，环比下跌1.5%；甲级写字楼平均值租金环比下跌1.6%至101.7元每平方米每月，近3年来首次破百。按总成交面积计，房地产、非传统金融、科技新媒体（TMT）分列前三。其中，房地产季内总成交面积上升主要是由某房地产企业迁往所造成，但净招揽量统计资料口径实则有所回升，体现出有正处于调整转型期的地产行业的整体办公市场需求面对下降的风险；其次，以个人信贷，投融类为代表的中小微金融企业展现出活跃，使非传统金融业的贡献率约12.1%；第三，相结合软件园、科技孵化器等载体以及政府的持续培育，成都TMT行业保持高速发展势头，季内贡献率为11.9%。有一点注目的是，在非传统金融类租户退租潮和企业横跨区域流动加快的双重影响之下，本季度三环内市区、工业园南区及天府新区市场展现出分化显著，写字楼市场2+1格局更进一步深化。

在三环内市区，东大街不受退租潮波及清净招揽量袭港负值；预示产业引入、人口溶解加快，工业园南区写字楼加快去化，清净招揽量占到全市超强七成；新区发展持续更有企业落户，加之某房地产企业迁往至域内自辟大楼办公，推展天府新区清净招揽量占到比上升至17.8%。上述差异化展现出亦折射出各级市场需求结构的差异性。二级出租市场方面，更加多转租公司入局并大力不断扩大市场份额，其扩展范围已仍然局限于甲、乙级写字楼，公寓及工业写字楼开始受到注目。

据世邦魏理仕监测的二级出租市场主要的16个转租公司所持有人的整栋、整层及散租写字楼面积的数据表明，第三季度二级出租市场追加供应才可转租面积为5.2万平方米，其中公寓及工业写字楼合计占比超强两成，自此二级市场总存量才可转租总面积减至29.2万平方米。凭借小面积出租单元、灵活性的出租策略及自定义翻新等优势，季内二级出租市场需求较活跃，夹住整体转租亲率环比下跌6.9个百分点至季末的57.2%。租金方面，由于二级出租市场的同质化竞争开始显出，加之季内超六成追加转租面积为乙级写字楼及其他类型办公物业，故一二级出租市场的租金平均值溢价率环比明显暴跌，其中大源平均值溢价率仍为最低31.2%。

展望未来六个月，预计大约有超强40万平方米的项目入市。着眼市场需求末端，成都新的经济持续发力，造就企业及人口流向，承托办公市场需求稳步增长。

然在金融监管及法规更进一步完备的背景下，短期内新的经济企业的不平稳因素尚存。但长年来看，该类企业将不会有更为成熟期和异化的预期，通过新一轮的行业调整稳固办公市场需求根基。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍回应：三季度，新的经济调整造成小波退租潮，故成都写字楼市场清净招揽量环比大幅度上升，其中甲级写字楼最为显著。展望未来，外资出租市场需求预计有所回落，TMT和以牵头办公为代表的第三方办公运营将持续扩展。随着本季度天府新区首个甲级写字楼的交付给，成都写字楼市场2个核心区域+1个增长极的市场格局将更进一步深化。

零售物业市场：升级和调整为主旋律，一站式招商运营新思维助力项目焕新的第三季度，成都零售物业市场并未袭港追加供应。就市场需求末端和运营末端来看，市场仍维持活跃的态势。统计资料层面，全市零售物业市场空置率环比暴跌1.2个百分点，报6.4%。

次级商圈前期调整获得大力市场对系统，租金领涨各级商圈，夹住全市购物中心首层平均值租金环比微涨0.1%，报376.5元每月每平方米。国际品牌之后护持成都市场，季内袭港MrMrs Italy和Alange Sohne成都首店入驻国际金融中心，Isabel Marant西南地区首店、美国潮牌Beentrill中国首店、DiorBeauty全球分店、Bose全国第三家体验店入驻远洋太古里，西南首家乐高许可专卖店亮相成都万象城等。同期，网红茶饮品牌及新零售餐馆持续在蓉扩展，季内袭港奈雪の茶入驻大悦城、鹿角巷首入成都并新设三家店铺、京东旗下生鲜餐馆7Fresh成都首店落户华阳戛纳湾广场等。此外，季内亦袭港享有野生动物的大型博物馆类体验业态首入购物中心，7,000平方米的拾野大自然博物馆入驻339购物中心即为一例。

成都零售物业市场三级商圈踏入升级新阶段，其中核心及次级商圈季内调整大力且调整模式及维度愈发多元化、精细化。在核心商圈，运营商超越传统单一思路、单渠道输出的商业运营模式，融合顾问、招商及营销，重新组建从点到面的交互新的空间，进而移位人气构建项目焕新的，突显新一轮调整周期中一站式招商运营新思维。季内仁恒置地广场B区重塑年长、潮流简化的新定位，再行令其招商及营销两结合，引进潮流IP活动陈冠希《音即是法术 一只猴子》艺术展，为后期该区域的全新定位及品牌升级展开加压即为一例。

而在次级商圈，调整模式主要有两类，其一，部分运营商将大面积店铺退租后的空间展开精美化切割成再行新的招商，优化购物中心整体租户结构的同时，亦通过大店换回小店减少大坪效。本季度，锦华万达广场将原主力店国美电器退租后的一楼空间重装打导致室内街区锦华里，并引进还包括TommyJeans西南首店在内的30余个仅有新零售品牌；世豪广场将首层原两个慢时尚品牌店铺切割成并移位成还包括Armani Exchange、小米在内的10个全新零售品牌。其二，部分运营商对同楼层紧连的租户展开大面积的同品类递归升级。

本季度，环球中心四楼餐饮品牌大规模提档升级，调整面积占比超强30%，新的入品牌还包括绿茶、烤匠、泰香米等，明显提高菜系人组非常丰富度；而在来福士广场的B2楼层，数个烘培店、饮品店品牌亦作同品类更替。值得注意的是，在蓉作调整升级的不仅是购物中心，诸多品牌亦在升级变革。

一方面品牌不断创新发售副线品牌以顺应大大细分的消费市场需求；另一方面新兴品牌大力升级并完备其产品内容。本季度，晨光文具旗下文创意品牌九木杂物社在蓉新的设三家门店；言几又书店再行引新子品牌方寸店入驻龙湖北城天街；全民K歌、唱吧等K歌软件在蓉以迷你KTV盒子亮相后，其开始租用购物中心既有店铺，通过更加充足的空间来完备其产品内容，袭港唱吧麦颂KTV于龙湖金楠天街、龙湖时代天街陆续设店。未来发展2018年四季度，成都零售物业市场还将步入逾36万平方米的追加供应，仁和新城、龙湖西宸天街以及龙泉驿万达广场未来将会开业。

新项目皆落在非核心商圈，其首店和能级店品牌资源将沦为区域市场竞争新亮点。倍受注目的是，转好走势令其开发商信心提振并通过拿地原为和品牌输入之后护持成都市场，而研发热点则探讨近郊商圈，如大丰龙湖天街项目、郫都凯德广场艺视界、龙泉驿世茂广场及王府井百货天府新区店等。随着近郊商圈的大大成熟期和轨道交通的逐步完善，成都零售物业市场三级商圈未来或将迎竞争新格局。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南回应：核心商圈已发展成熟期，租金成本高且可出租面积逐步偏向饱和状态，故部分首入品牌或面积市场需求较小的体验类品牌将流向次级商圈，为该商圈升级带给更加多机会。就调整而言，运营商不应仍然局限于传统填空思维，须要根据市场趋势新的整体纸盒，做定位、品牌、活动的一站式焕新的。着眼市场需求末端，餐饮业态将持续扩展，且品类亦将越发精细化。

仓储物流市场：出租市场需求活跃，空置率近5年来首次暴跌10%第三季度，成都仓储物流市场袭港丰树空港双流交付给，为市场带给逾2万平方米的追加供应。季内仓储物流市场需求活跃，清净招揽量袭港6.1万平方米，推展市场空置率环比暴跌1.3个百分点，报9.9%，该数据刷新近5年来市场空置率新高且首次暴跌10%。适当地，不受活跃市场需求造就，仓储物流租金之后消息传递。至季末，全市仓储物流市场平均值租金环比下跌0.2%，报25.1元每月每平方米。

从市场需求端的角度分析，本季度出租成交价的租户类型非常丰富且成交价面积比较较小，市场持续袭港电商、制造业及第三方物流企业的成交价案例。值得注意的是，季内电商市场需求的稳步增长折射出成都作为中西部地区物流枢纽的最重要职能。因此，尽管部分电商及涉及企业陆续拿地建仓，但强大的市场需求仍将促成其在未来使用自建仓和出租其他高标仓两种方式分段的仓储策略。

分区域来看，季内龙泉驿区域市场展现出最为出色，为市场去化的主要来源地，空置率环比暴跌3.8个百分点；租金亦领涨全市，环比下跌0.5%，至季末报24.9元每月每平方米。随着保税区、天府国际机场等基础设施的建设加快，以及产业的持续引入，未来龙泉驿未来将会造就成都仓储物流市场发展格局的重塑。预计四季度将不会步入13.7万平方米的追加供应，且超强六成追加供应均坐落于核心区域。不受电商自建库影响，成都仓储物流市场将转入一段时间的调整期，但整体市场预计仍将维持稳定。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟回应：龙泉区域将近五年来空置率首次暴跌10%是本季最有一点注目的动态。在东进的城市发展驱动下，龙泉及天府新区新兴版块未来的区域价值将越发突显。凭借双机场、成渝经济带门户、制造业核心区地、相容城市仓储职能等优势，该区域标准仓储适合的市场需求类型普遍。

同时有一点注目的是，坐落于成都西南方向的双流和新津区域，不受追加供应和电商自建库投放市场的影响，未来或将面对较小的去化压力。

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