中央最高决策层明确楼市去库存楼市政策有望更宽松

11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组组长习近平主持人开会中央财经领导小组第十一次会议时明确提出要消弭房地产库存，增进房地产持续身体健康发展。这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。现在中央最低决策层早已明确提出了楼市去库存的拒绝，这意味著先前的落地政策将不会尽早实施。

一位相似住建部的知情人士回应，同时，目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将不会更为严格。年底前首轮政策或实施中央明确提出的去库存相等于一个帽子，以往没实施或力度并不大的政策此次或都将戴着上这个帽子，一同出来。上述相似住建部的知情人士称之为，对于楼市去库存的涉及政策，目前报送早已可行性汇总了各项明确政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后不会分层次实施。在前几轮对楼市的政策调整中，为避免市场短路，政策没重复使用都敲出来，而是阶段性的获释。

东部某省寄居建厅的一位官员也对记者印证了这一众说纷纭，从力度上而言，由于此前多为单一政策，因此从效果上来说，政策起到持续效力受限。而在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将沦为第一突破口。就在习近平明确提出房地产去库存的正面表态之后，11月11日，国务院总理李克强在主持人开会经济形势座谈会时，透漏出有财政、货币等宏观调控政策将合力加码大位快速增长的明晰信号，并明确提出以减缓户籍制度改革造就住房、家电等消费。

按照发改委的拒绝，每个省都要在年底前请示改革方案，目前大部分省市都早已请示，预计年底前户籍改革就不会落定。上述东部某省寄居建厅官员认为。中原地产首席分析师张大伟回应，购房落户仍然是大多数城市落户的主要来源。

数据表明，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算出来，这则意味著有2亿人必须或有可能必须城市房屋。除了北京、上海等一线城市不存在有房无当地户籍现象，其他城市有房基本都可以落户，按照这一逻辑，目前很多早已生活在二三线城市的人口未购房。因此，户籍改革后，预计将经常出现更好的购房市场需求。

张大伟回应。不过，业内分析人士也认为，以户籍制度改革为契机减少楼市出售市场需求，这样的政策逻辑很难在短时间内看到效果，因此短期内的去库存政策还将以市场性刺激居多。从中央层面来看，需要必要获释的市场需求，是保障性住房的货币化移往。

国务院发展研究中心一位负责人认为，由于国家每年对保障性住房供应都有硬性解决问题拒绝，而这部分市场需求可以必要改以有数库存的消化。实质上，早于在去年年底，住建部就明确提出了政府可以通过出售商品房或对被确保人群获取货币的形式解决问题保障性住房供应问题。目前根据中央获释的信号，2016年棚户区的改建工作也早已确认了以货币化补偿居多，从资金量来看，再加财政反对与信贷资产证券化试点所移位的额度，全部资金将多达万亿元。除此之外，上述国研中心负责人认为，其他与平稳住房消费涉及的常规手段未来也将加大力度。

据他透漏，涉及部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面有数政策储备，为确保政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期实施。对于地方政府来说，一定会逃跑目前政策窗口期，在公积金贷款、购房补贴、契税免除方面作出更大妥协。北京市房协秘书长陈志告诉他记者。

决策层的警戒线中央最高层频密对楼市倾听的背后，是房地产数据早已相似决策层设置的警戒线。11月11日，国家统计局发布前10月房地产数据，累计到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末减少2122万平方米。

其中，住宅待售面积减少1180万平方米，办公楼待售面积减少56万平方米，商业营业用房待售面积减少709万平方米。而在今年5月，根据国家统计局公布的数据，商品房待售面积65666万平方米，比4月末增加15万平方米，是自房地产市场下滑以来商品房待售面积首次经常出现增加。短短5个月后，楼市库存再度下跌，此前多轮政策的效力已被获释消弭。虽然今年楼市成交价显著好于去年，一二线城市的库存数据减轻，但三四线城市的库存压力仍相当大。

全联房地产商不会负责人回应。与此构成佐证的是，11月13日，来自海南三亚的多家开发商带着26个主打旅游渡假和养老功能的房地产项目在北京举办了推介会。三亚市房地产协会秘书长刘树国回应，三亚现在市场上消化的主要是之前发售的土地，目前当地房地产库存面积近300万平方米，大约必须消化一年多的时间。金融数据服务商东方财富的监测数据表明，三亚去年全年的商品住宅销售面积大约为127万平方米。

今年前三季度，三亚商品住宅的销售面积大约为100万平方米，较去年同期快速增长近10%。此外，从国家统计局近期发布的数据来看，房地产销售涨幅上升，房地产投资持续回升，这也令其涉及部门感觉压力。根据国家统计局数据表明，今年1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比快速增长7.2%，增速比1-9月份回升0.3个百分点。

同时，10月全国商品房销售面积为11990万平方米，环比9月份的13233万平方米上升1000多万平方米。国家统计局投资司高级统计师李皎讲解，非重点城市商品房销售增长速度回升沦为房地产销售下降的主要原因。1-10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回升0.4个百分点，夹住全国销售整体上行；而重点城市商品房销售面积增长速度与1-9月份持平。

低库存是持续影响房地产投资的前端数据，而房地产投资下降早已相当严重拖垮经济快速增长。上述全联房地产商不会负责人回应，今年前10月，全国房地产开发投资增速比1-9月份回升0.6个百分点。

其中，住宅投资53150亿元，快速增长1.3%，增长速度回升0.4个百分点。这毫无疑问再度挑战着决策层的底线。

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