北京、上海等出台商办调控政策商业地产市场有望健康发展

最近，招商市场闹得有点儿鸡犬不宁。从规范市场秩序、维护投资者和消费者权益、增进商业地产行业身体健康发展的角度抵达，一些新规给整个商业地产市场带给了一股清流。今年3月26日，北京寄居建委发文调控招商市场。

新规明确规定，商业、办公类项目（以下全称招商类项目）应该严苛按规划用途研发、建设、销售、用于，予以批准后，不得擅自改变为居住于等用途，彻底改变招商市场规则。新规拒绝，招商类项目大于拆分单元不得高于500平方米，开建在购招商类项目不得卖给个人，商业银行停止此类购房贷款。已销售的招商类项目再度上市并出售给个人的，个人不应合乎名下在京无房和招商类房产记录，并倒数五年缴纳社保或纳税。

北京的上述政策，既切断了个人出售并未辟、开建、在购招商类项目的渠道，同时给个人出售二手招商房屋也设置了苛刻门槛。旋即，广州明确提出强化招商类房地产项目管理。房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应该是法人单位；法人单位出售的招商类物业不得作为居住于用于，再度出让时，应该出让给法人单位。

4月21日，成都多部门牵头公布《关于更进一步强化商业、办公类建设项目管理的通报》，也拒绝商业、办公类建设项目严苛按照规划用地性质及规划许可研发、建设、销售、用于，不准擅自改变为居住于用途。同日，上海拒绝土地出让合约中不应具体办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地予以誓约不得建设公寓式酒店。深圳也于5月12日发文容许招商转性，未来5年，商业办公、研发用房并转公寓、偷走面积、扩建将被严苛容许。

自此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对招商类项目的调控政策，从城市类型看，基本集中于在一线城市和部分热点二线城市。根据第一太平戴维斯数据，北京新政实施前后两个月，全市招商类项目成交价环比跌幅近60％；新政后获得预售证的12个非住宅项目中，10个项目至今零成交价；北京近期转让的4宗招商用地溢价率严重不足2％，一宗招商土地流拍。

从短期来看，这些新规对长期以来鱼龙混杂的招商市场的确影响较小，但对甲级写字楼、购物中心等高端市场不但会产生过于大影响，而且十分不利。从长年来看，新规不利于增进商业地产市场身体健康和可持续发展。

实质上，短期来看，新规确实影响较小的是商改住项目，而这种将商业、办公用地扩建沦为住宅形式的项目本身是违法违规的。此类住房既无法堕户口，也无法用于学区等住宅设施，只有40年或50年的产权，而且水电成本比较较为低。由于选址等方面原因，很多项目都不适合居住于，因此个人购买者当成住房出售，更容易上当受骗。

除了违法违规和更容易伤害个人购买者的权益外，各地对住宅类项目严苛整顿，还有一个更加最重要的原因，那就是投机抹黑之风流行。由于热点城市继续执行住房出租汽车政策，商住房市场有了一定的空间。价格优势使得商住房的投资属性显得十分强大。

应当看见，一些商住房购买者为了投机争相涌进商住房市场，部分开发商则为执着利润最大化，把商业办公项目设计、研发建设成住宅对外销售，这些有相当大风险，构成了一种歪风邪气，相当严重妨碍了房地产市场长时间秩序。随着各地调控政策屡屡出拳，可以意识到，此轮商改住新规实施，将直言杀死商业办公用房市场的不正之风，房地产市场也未来将会步入身体健康发展的新阶段。

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