多家中小房企赴港上市融资 业内称房企整合并购将更剧烈

随着美的置业股票28日在香港公开发表发售，又一家中小规模房企转入回国港上市的最后倒计时。记者辨别找到，近期内地多家中等规模房企扎堆回国港上市，且这一趋势愈发显著。在内地房地产行业面对严苛监管、房企融资渠道放宽、A股上市几无有可能的背景下，企业寻求港股融资可解法燃眉之急。业内人士分析指出，香港资本市场对地产企业估值并不悲观，中小房企此举或可形容为割肉续命，并且预计接下来内地房地产市场将不会步入更为轻微的重组吞并。

年内8家中小房企白鱼回国港上市美的置业28日公开发表认购，白鱼发售1.8亿股，发行价17.9港元/股，预计10月11日上市。招股书表明，2015年至2017年，该公司年度营收额分别为83.13亿元、119.92亿元和177.17亿元，填充增长率为46%。

与此同时，2015年至2017年美的置业清净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。其在招股书中回应，融资金额将用作偿还债务届满债务，未附属公司所研发的项目缴纳建设成本、土地成本及一切限于税项。今年以来，内地中小房企回国港上市的案例越发密集。

仅有最近一个月内，就有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国在香港联交所透露招股书。招股书表明，3家房企2015年至2017年的营收皆高于美的置业，德信中国分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元；银城国际分别为20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元；而恒达集团则更加较低，分别为10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元。

但3家房企的负债率也正处于高位，且融资金额主要用作交还欠款、拿地以及物业研发。2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。多达，除去上述4家房企，年内申请人港股上市的8家内地房企中，仅有弘阳地产在7月上海证券交易所上市；大发地原产4月26日透露招股书后无明确进展；恒达集团已是第三次到香港申请人IPO，前两次分别是2017年6月9日和今年3月1日；万城有限公司则是7月3日向港交所递交招股书。融资市场需求严峻本轮房地产去库存进程为房地产企业带给了活跃期，不只是大型房企取得了销售额的快速增长，更加多的中小型房企也将规模扩展作为公开发表的目标。

据不几乎统计资料，2017年大约有将近50家房企明确提出了千亿目标。但今年以来，融资监管趋严，房企融资渠道逐步放宽，中小型房企的融资成本提升。

一份来自国有有限公司信用评级机构牵头资信的报告表明，房地产调控放宽，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道皆受到一定程度的容许，政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提高，房企主要融资渠道收窄。另外，根据 Wind 资讯统计资料结果显示，房企债券明后年将步入兑付高峰，2018 年地产债届满规模将在 1280 亿元左右。

而房地产企业的高杠杆属性要求其还旧债相当大程度仍依赖再融资，同时在房寄居不油炸调控基调恒定的背景下，再融资能力的分化不会推高部分较低信用等级房地产企业的信用溢价，从而更进一步增大部分房企的融资成本。与此同时，内地资本市场对房地产企业仍然维持严苛高压状态。自2010年1月国十一条实施，房地产行业A股IPO上市就被不了了之下来，8年间很久没房企通过IPO方式在A股上市。

在此期间，金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业皆通过借壳的方式构建上市，招商蛇口的整体上市则归属于重组升格，更好的房企自由选择登岸香港资本市场。2014年，正逢上一次房地产严苛调整时期，彼时也经常出现了一波内地中小房企回国港上市的潮流，多达10家中小房企在当年构建回国港上市。今年以来，截至2018年9月20日，中国证监会法院亮相及发售存托凭证企业289家，其中已过不会30家，并未过不会259家。

并未过不会企业中长时间待审企业228家，终止审查企业31家。房地产企业中，万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等之后维持已对系统状态。按照申报企业排序，分别名列68、69、70、71、73名。

而其中排序最靠前的万达商业，上报招股书3年以来，排序未曾多达第55位。东吴证券业务副总裁周秦约告诉他记者：只不过房地产行业早已是金融行业的一个暗讽了，资金驱动型，中小房企当下到了艰苦时期，想方设法一切办法挤入IPO是个解决问题途径。调控持续趋严的情况下，房地产企业A股上市融资也无法放松。

A股无法上市，海外资本市场对房地产广泛估值太低，港股沦为中小房企为数不多的自由选择。中原地产首席分析师张大伟对记者回应。估值并不悲观为了构建上市融资，中小房企被迫面临港股估值较低的现实问题。以7月构建港股上市的弘阳地产为事例，其认购结果显示，全球发售8亿股，本港公开发表发售项下可行性可可供股份的香港公开发表发售股份经常出现股份严重不足的情况，因此将香港公开发表发售项下未予股份的发售股份重新分配至国际发售。

股价方面，弘阳地产最后以每股2.28港元定价，仅有为4.07港元净资产的56%。上海证券交易所后股价有小幅下跌，但截至9月28日收盘，每股2.57元，市净率为0.71。有分析师回应，由于投资者广泛具备本土偏爱，不会优先投资自身熟知的市场，因而在估值中无法反映港外企业的知名度，品牌效应和关注度。也有业内人士分析指出，内地对房地产行业的严苛监管减少了拟登岸港股的中小房企发展前景的不确定性，因此也可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的掌控。

用割肉续命形容当下中小房企回国港上市更加合理。张大伟说道，资金十分紧绷的中小房企，不上市杀的可能性十分大，上市就算盈，也多了个融资渠道，多了个搏命的机会。吞并统合更为轻微盘活存量的整体趋势希望大中型企业收购行业中存量的低效率中小企业，牵头资信指出，房企分化激化，未来环绕项目与企业的收购将不会激增。周秦约指出，内地房地产市场在未来的一到两年内重组吞并将不会更为轻微，一大批中小房企能否活下来都是未知数，只不过房地产围城里的人也都明白，近两年也就是看谁能活下去。

他说道。与此同时，目前在土地一级招拍挂参予可玩性增大、房企拿地成本高且容许多以及拿地融资渠道基本被截断等因素影响下，牵头和收购拿地早已渐渐沦为大中型房企不断扩大规模的选用，牵头拿地较慢减低了企业资金压力，使竞争关系变成合作关系，能有效地集中市场风险。

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