第一太平戴维斯：深圳市商业总存量环比上升10.6%

近日，第一太平戴维斯 公布了关于深圳房地产市场2018年总结及2019年未来发展的报告。在商业零售板块，截至2018年10月底，深圳社会消费品零售总额为5,019.6亿元，同比快速增长8.0%。

零售截至2018年10月底，深圳社会消费品零售总额为5,019.6亿元，同比快速增长8.0%。此外，人口的于是以快速增长及人均农村居民收益的提升也助力本地零售市场的更进一步发展。截至2018年年底，全市有五个优质零售项目开业，追加供应大约56.7万平方米，全市总存量环比下降10.6%，至约666.2万平方米。这五个项目分别为：坐落于南山区的深圳湾万象城、福田区的深业上城、龙岗区的万象汇和星河World*Coco Park、以及龙华区的壹方天地A区。

全市各区域购物中心空置率，2017年vs. 2018年为符合消费者对购物中心环境提高及业态多样性的执着，成熟期购物中心广泛转入业态的调整升级阶段，减少冷玉女品牌的比例。新的进购物中心亦大力引入各档次品牌，力求保证品牌的多样性。

此外，选址深圳开办其首店的品牌渐渐激增，充份展现深圳市场的竞争力和吸引力。截至2018年底，全市优质零售物业市场的空置率同比上升1.2个百分点，至1.2%。总体而言，深圳优质零售物业市场的市场需求非常活跃，主要源于中高端餐饮、家居及生活方式、体育及户外、亲子设施、健身房以及个人护理等业态，而时尚、百货、电器及电子类产品等业态占到比增加。

比如，迪卡侬、全棉时代和阿迪达斯分别在深业上城出租了大约4,300、1,333和800平方米的大面积商铺；五谷丰登金融中心引入了多家中高端餐饮品牌，还包括田舍家、新的荣记和喜鼎海胆水饺； %Arabrica、Lady M和Chikalicious等网白甜点品牌入驻深圳湾万象城，皆为华南首店； MUJI联手深业上城班车了全球首家酒店+餐厅+零售三合一的分店，总面积高达大约3,740平方米。此外，新零售餐馆已沦为了购物中心的最重要租户，如盒马鲜生、超级物种、Ole、Blt等，以卓越的服务和体验式的购物感觉夺得了消费者的注目。

截至2018年年底，全市首层平均值租金快速增长至人民币每平方米每月841.1元，同比下降0.2%。从区域层面来看，罗湖区租金变化比较较小。主要由于新的进项目以比较较低的租金开业以保证其进驻亲率，南山、龙岗和龙华区的租金皆有有所不同程度的上升。福田区内，皇庭广场和福田Coco*Park的业态调整升级结果在年底初贞，有比较集中于的租用能力较强的新品牌进驻，租金因此下跌显著。

宝安区的租金亦有所快速增长，主要由于壹方城和海雅缤纷城的业绩向好，品牌对其兴趣愈发浓烈，项目市场潜力减少。在大力的宏观经济及人口因素的影响下，未来长年深圳优质零售物业市场前景悲观。预计2019年有四个优质零售项目入市，为市场追加供应53万平方米。预计，深圳优质零售物业市场总存量将超过719.2万平方米。

市场需求将之后维持活跃，为符合消费升级所带给的新消费市场需求，高端护肤/化妆品牌、综合品类店、美甲/美发沙龙、儿童乐园、早教及培训中心等店铺比例减少。不受追加供应的影响，预计2019年全市的优质零售物业的空置率将小幅上升。预计全市首层平均值租金将维持之后下跌趋势，然而在有新项目启用的子市场内，其租金将有一定程度的暴跌。

据深圳市统计局数据表明，截至2018年第三季度，深圳经济持续增长，地区生产总值同比快速增长8.1%，至约人民币1.8万亿元。与此同时，第三产业产值同比不断扩大7.8%，至人民币10,461亿元。追加企业注册量同比快速增长33 %至51,306个，新的登记企业大多数源于外资企业。

巩固的经济基础及持续增长的商务活动承托2018年深圳写字楼物业市场较慢发展。截至2018年底，七座新项目启用，总计62万平方米建筑面积入市，将全市总存量推高至约845万平方米。南山区等新兴商务片区在本年内渐渐渐趋成熟期，构成了深圳写字楼市场多中心化发展的市场格局。

本年度最有一点提到的项目是坐落于南山区的中国华润大厦，又名春笋，及华润置地大厦D座。追加供应、清净招揽量及空置率来源：第一太平戴维斯 2018年，深圳甲级写字楼物业市场出租市场需求展现出充沛。

来自金融、高新技术、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业为主要租用力，而企业新租和续租则是主要的租用形式。截至2018年底，深圳甲级写字楼物业市场的净招揽量为52.97万平方米。同比快速增长8%。

同期，市场平均值空置率环比暴跌2.5个百分点，至10.3%。部分更为注目的出租交易还包括：VIVO在宝安区壹方中心租用大约12,000平方米、OPPO在春笋出租大约30,000平方米、大疆在荣超后海大厦出租大约30,000 平方米、松下机电在华润置地大厦租用大约4,000平方米等。

值得注意的是，为符合来自科技和创意行业的中小企业大大快速增长的出租市场需求，牵头办公运营商在深圳之后展现出出有强大的扩展态势，以不断扩大其在深圳写字楼市场的份额。此等市场趋势可通过年内多宗出租交易以求相比较。

例如，Wework在TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计出租大约22500平方米。Funwork在福田区东海国际出租大约4,000平方米、罗湖区京基100出租大约3,000平方。子市场平均值租金来源：第一太平戴维斯累计2018年年底，深圳甲级写字楼平均值租金同比下降0.7%，至人民币每平方米每月234.78元。

按子市场分析，南山区租金快速增长平稳，同比下降0.1%至，人民币每平方米每月201.99元。不受追加甲级写字楼物业更高质素的推展，宝安区的平均值租金同比大幅上升14.5%，至人民币每平方米每月166.93元。

福田区作为成熟期的商务区，因其更为成熟期的商业设施，仍为许多跨国公司和大型企业所注目的办公子市场之一，平均值租金为各子市场中最低。截至2018年底，福田区平均值租金为人民币每平方米每月273.9元。尽管本地经济体量持续不断扩大，但增长速度同比上升以及股票市场展现出佳的宏观环境令其许多投资者在2018年显得更加慎重。

虽然大湾区概念的持续烘烤、众多注目基础设施项目的陆续启用胆就海内外投资者在深圳写字楼市场询盘量的下降、市场活跃度有所提高，但成交价周期逆宽。截至2018年底，深圳写字楼投资市场共计袭港三宗大宗交易，买方背景还包括机构投资者、终端用户和开发商兼任投资者。展望未来，湾区效应将增进区域内城市的网络合作。

与此同时，除了显而易见的经济优势外，大湾区内的基础建设将推展地区经济的发展。例如今年完工的港珠澳大桥及广深港高铁的通车，将更有更加多知名企业来深圳投资发展。有鉴于此，预料深圳甲级写字楼物业市场前景维持悲观。

2019年，预计将有七栋甲级写字楼项目入市，总建筑面积大约为577,691平方米。预计，租户将有更加多自由选择并有效地提升议价空间，从而造成2019年租金或将经常出现暴跌。在投资市场方面，强有力的销售及出售情绪未来将会沿袭至下一年。住宅深圳住宅市场追加供应面积、成交价面积及成交价面积同比变化，2010-20182018年，深圳市政府实施的调控政策数量较2017年有所增加。

比起2017年只有两个调控政策，2018年深圳政府实施了四个调控政策。其中，前三季度调控政策渐渐放宽，三月份施行了三价合一政策，七月份施行了731政策，以及八月份公布了二次房改方案。但第四季度政策经常出现断裂，十一月份政府公布了房地产市场监管办法修改草案印发稿，规定了开发商明码标价商品房，容许房价暴跌或下跌比例。截至2018年11月底，深圳住宅成交量为大约为302万平方米，同比增加0.4%。

其中，不受被诱导的刚性市场需求获释和市场上依然充沛的投资市场需求的影响，前三季度成交量持续下跌，于各季末分别下降至约65万平方米、84万平方米和98万平方米。但在政府施行731政策后，众多潜在购房者转持从容态度，开发商的销售情绪走弱，造成第四季度成交量上升至约54万平方米。在成交价价格方面，尽管市场仍有大量被诱导的购房市场需求，但不受政府调控、银行监管和房改的政策影响，全年住宅成交价价格展现出平稳。

2018年的住宅市场平均值成交价价格较2017年的平均值成交价价格同比上升0.7%，至人民币每平米56,988元。2018年服务式公寓平均值入住率保持平稳。至2018年底，平均值入住率超过80.3%，较2017年平均入住率同比上升2.6个百分点。

深圳服务式公寓的长租主要客户源于国内外大公司（特别是在来自电子行业和国际贸易行业）的外派企业高管、精英人才和外籍人士。其中，在深圳投资的98家500强劲企业中，来自日本和美国的企业为主，表明深圳的外资来源和国际贸易板块与美国和日本企业关系密切。但不受2018年的中美贸易摩擦的影响，部分来自美国企业的高管和外籍人士新的评估了住进计划和自由选择，造成服务式公寓入住率稍微上升。租金方面，本年度服务式公寓租金涨幅保持平稳，至人民币每月每平方米250元左右。

由于全年没追加供应入市，加之政策对长租公寓的受到影响，造成了2018年服务式公寓平均值租金下跌。政策方面，不受经济上行的影响，政府为了保持房地产市场的平稳，预计2019年深圳住宅市场政策环境有所严格，但未来调控政策的方向仍以保持市场平稳居多，之后建构更加完备的住房供应体系和出租市场，强化出租市场的发展和保障性住房供应。在住宅销售市场方面，由于预计政策环境有所放开，加之2018年年底部分银行经常出现房贷利率上调的迹象，不利于推展购房者和投资者的市场需求，预计2019年深圳住宅销售成交量将有所下跌，成交价将维持稳定态势。

出租市场方面，服务式公寓市场预计在2019年会步入更加多新项目入市，分别为雅诗阁品牌下的深圳lyf梧桐岛分享公寓、深圳盛捷侨城坊服务公寓和凯信品牌的深圳华寓公馆和深圳万科深南道68公馆。由于出租市场优质房源的紧缺，加之部分开发商和投资者从购房市场改向出租市场，预计未来高端出租市场将经常出现更加多优质房源。追加供应入市，而来自企业客户的长租市场需求比较稳定，预计2019年服务式公寓的市场展现出将保持平稳。

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