我国房地产价格上涨的原因及对策分析

概要：文章首先明确提出了我国房地产价格上涨所体现出有的问题及本质，说明了诱导房地产价格上涨的最重要意义，概括了政府早已采行的措施，对政府如何彻底诱导房地产价格上涨明确提出了更进一步采行的措施。　　关键词：房地产；涨价；对策 　　 　　一、我国近年房地产价格基本走势及成因 　　 　　（一）我国房地产价格的基本情况 　　自从改革开放以来，我国完全恢复了房地产的商品属性，住宅开始在市场上展开交易，交易数量快速增长迅速，展现出出有我国房地产业极大的发展空间。

但我国房地产商品化时间较早，其所处的社会、市场环境也正处于不断完善之中，我国房地产价格构成机制中仍不存在一些问题。尤其是今年来，我国房地产投资额、完工面积大大减少，而价格却随着供给的减少大大攀至新纪录。这一很不合乎经济规律的现象指出我国房地产业仍不存在一些问题。

　　 　　（二）我国房地产价格上涨所体现出有的问题 　　第一，我国有14亿人口，人均占据土地面积严重不足世界平均数的1/3，而与此同时，中国的人口却在之后快速增长，在这种人口的快速增长过程中，对房地产的市场需求就要减少。第二，土地使用权提供价格差异造成地价虚高，我国目前的城镇土地划拨是所指由国家各级政府依据法律规定，以行政命令的方式，将国家所有的土地使用权无期限的分配给土地使用者的作法。

拨给后，土地的使用者拥有土地的使用权，而土地的所有权仍然为国家所有。这造成土地提供价格差异的不存在，并给挪用土地获取了空间，提升了房地产开发过程中土地的转让价格。第三，大量游资转入房地产市场，造成房地产价格上涨。房地产业的投资额小于其它产业的投资额导致经济非均衡发展——造成泡沫经济。

第四，房地产项目审核环节简单，交易成本陡增，我国的房地产审核申请一部分由建委开发办办理，另一部分由房地产管理局负责管理。房地产开发项目要在这两个部门办理上百个申请，交易费用算入房地产生产成本中，促成房地产价格非正常下跌。　　 　　二、诱导房地产价格上涨的最重要意义 　　 　　房地产的价格过低不会造成房地产市场的畸形发展，有利于建构和谐社会。

一方面影响内需。房地产以及医疗等改革力度过大，不会使城镇居民预期不平稳，造成居民储蓄意愿反感，被迫传输债券消费，甚至欠下未来消费能力。所以，不论新一轮经济快速增长如何火热，中国经济并没因此转变国内消费低迷的局面，面临的仍然是一个投资推动型的快速增长。

另一方面是激化两极分化，影响中产阶级的分解。当前商品住宅的出售群体主要是正在分解的中产阶级，享有房地产是中产阶级的基本标志。中产阶级的构成与发展壮大，是中国构建社会平稳和竣工和谐社会的显然确保。

但房价使房市沦落少数人的诈骗工具，从而激化两极分化。　　综上所述，不仅当前中央政府的调控政策为现实所必须，而且鉴于房地产业的产业特征，以及其在中国类似国情下的最重要起到，政府应当把房地产业放到中国现代化的大背景下，彻底对中国的房地产政策展开新的的定位。

从世界各国的实际经验可以显现出，目前各国通行的作法是，把取得必要的住房确认为公民的基本人权，政府有适当介入市场，确保公民的基本人权。中国目前的生产力水平下，房地产首先是为了解决问题存活问题，无法任由市场自发性调节。

也就是说，中国房地产政策的制订首先不应遵循的基本原则是公正。　　 　　三、目前我国政府应付房地产价格上涨的主要政策措施 　　 　　温家宝总理在2005年的《政府工作报告》中曾多次明确提出要诱导房地产价格过慢下跌，将房地产价格的过快下跌问题列入价格工作的重点，另外，在2006年的政府工作报告又提到该问题。这意味著，诱导房价早已沦为将沦为宏观调控的最重要目标。政府对房地产价格宏观调控与监管主要采行了以下措施。

　　 　　（一）利率调控 　　中央人民银行在2005年3月下调了个人住房贷款利率，这是在2004年加息的基础上再度调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人住房贷款将仍然实施现行优惠利率，而与同期贷款基准利率水平大于，上限幅度不高于同期贷款基准利率的0.9倍，并且在首付比例上也有所调整。新政策的最直接影响是个人住房商业贷款利率有所下降，个人住房公积金贷款利率也适当百分点下调。央行通过加息的手段减少了房地产市场需求，压制了投机性抹黑，对避免房地产泡沫的经常出现，遏止房价的下跌起着了大力的起到。

　　 　　（二）政策反对 　　国务院实施了《关于贯彻平稳住房价格的通报》。明确提出，对住房价格下跌过慢、掌控措施不力、导致当地房地产价格大起大落、影响经济平稳运营和社会发展的地区，要追究责任有关负责人的责任。认为了调控房价的明确路径：第一，增大住房供应结构调整力度，在掌控高价位商品住宅建设的基础上，调整房地产开发用地供应结构，着力减少普通商品住房、经济限于住房和廉租住房建设规模，同时抓住清扫闲置土地，增进存量土地的合理利用，提升土地实际供应总量和利用效率；第二，严苛强化征地计划管理，合理确认年度征地规模，极力阻止城镇建设和房屋征地中不存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建不道德，防止征地带给的被动性住房市场需求过慢快速增长；第三，综合采行土地、财税、金融等涉及政策措施，正确引导居民住房消费，掌控不合理市场需求。增大掌控投资性购房市场需求的力度，大力整顿房地产市场秩序，严肃查处违规销售、蓄意哄抬住房价格等非法行为，有效地遏止投机抹黑。

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