浅谈房地产开发企业中的税种审计

摘取　要：在住房制度的大大改革下，房产企业享有了不利的发展空间。本文就从房地产开发企业中的几项主要税种来分析房地产开发在企业审核当中应当留意的一些问题。

关键词：房地产；税种；审核 我国房地产业在近几年来的希望下快速增长的发展一起，沦为国民经济的支柱产业，对国家经济的快速增长充分发挥着最重要起到。但在快速增长经济、增进建设的同时，也有许多贪腐风气在房产事业发展中显露出来。

像房价的大大上升、一些企业洗钱漏税等现象大大经常出现。此外，房产业在分配资源上极为的不公，使民生对立愈演愈烈，影响着社会的人与自然发展。为了更进一步解决问题房地产产业带给的一些影响，我国审核机关大大作出调整，融合国家涉及政策将房产产业的纳税作为税收管理的最重要内容。

这些调整在一定程度上确保了房产业在税收管理上的秩序，提升了房地产产业的审核水平，也为房地产产业的展览带给有效地起到。就明确的审核内容而言，在实践中应用于中不存在的问题是有一点我们更进一步探究的，通过大大地革新，才能更佳的强化对房产事业的监管，增进房产事业的身体健康发展。一、房地产企业的主要税种 国务院公布的《关于强化房地产税收管理的通报中》对房产业的税收征税管理做到了更进一步特别强调和阐释，为征税管理的具体实施做到了强有力的指导。

章要所规定的房地产税收的种类很多，内容也很普遍，只有充份理解和掌控这些有所不同的税收种类，才能更佳的将其应用于到管理中。我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别： 1.营业税。营业税是按照房产企业所辟建筑及不动产的出售来计税的，其中还有适当的建设确保税和教育附加税，一般以5%的税率展开交纳。

2.企业所得税。房地产开发的应交纳税收的所得税部分。3.印花税。

房地产企业在销售、与买房者签订购房合约时，按是限于税率交纳。4.房产税。房产租金扣除的收益不应交纳的税。

5.土地增值税。在房产企业中，因出让房地产取得的电子货币收益而交纳的税。6.城镇土地使用税。

开发商在用于国有土地时，依据用于土地的面积而交纳的税。7.契税。房产企业在接续建筑用地时，要像土地管理部门交纳土地契税以及开立代缴的税。二、房地产开发企业主要税种的审核要点 　　（一）营业税及企业所得税的审核　　一般情况下，房地产开发商通过销售楼房和租赁楼房获得适当的资金收益。

虽然在销售过程中，每一次散户所出售的房产数量是受限的，但每一单位的商品出售扣除的利润是十分大的。而在审核过程中，对企业影响最显著的是企业的销售价格。

一般来说情况下，企业将获得的销售房预收款长年挂账或通过其它手段移往扣除收益。除此之外，房地产企业自己的员工在出售商品房时，是可以享用到优惠的。有些企业也不会通过奖励员工来作为隐蔽偷税的手段，员工在促销企业产品、创建市场后，企业不会借以给与适当的奖励，也不会在员工福利上做到一些企业的自身点子。

诸如这些情况，在实际处置中，要认清情况展开处置，就明确细节针对税收涉及内容展开分析。　　（二）印花税的审核　　在印花税的征税上，企业的问题也不存在这许多内容。

审核调查中，购销合约的税基尤为相当严重，许多企业在这一税收上都没记录内容，企业一般按照半年的时间展开交纳。税法法律中规定，印花税要在创建书面合约或票据时，应立即出售印花税票展开印花税的交纳。现行税法规定中，单位与企业之间再次发生的有关会计学等专业技能的咨询合约是不必须企业交纳印花税的。

但在审查中，这些涉及的税收依然被一些企业交纳，而法律规定，这些合约可以被视作中介性质的咨询合约，继续可以不必划入印花税的征税当中，但早已交纳过的税务机关一般不不予撤回。所以企业在与其它单位再次发生的此类合约在以后可以不必交纳税款。

　　（三）房产税的审核　　房产税以房产的剩下数值和以租金收益两种计税方法计税的。税率一般为1.2和12%。

现行法律为了税收征税的公正法律，规定房地产开发商在出售楼房之前，对这些产品并不展开税款的征税，但在这之前，开发商如果有租赁或无偿楼房的现象，就被视作交易过程，是要征税一定的税额的。这就要紧密注目房地产开发商的销售现状，防止有将房产租赁的却长期悬挂存货五品的账单，构成偷税漏税的现象。另一方面，因为企业工程的时间往往很长，迟缓于产品的用于时间，一些工程企业的竣工验收时间堪称迟缓于用于时间，这一方面，企业要主动的调整算入房产税的税基。大量的企业开发商利用自己实力雄厚的力量、大量的楼房产品，为自己的员工获取尤其优惠的租房价格。

但税法在之后规定企业要按照国家规定的价格向自己的员工获取租房，且要在企业的出租房产的原先数值中除去。　　（四）土地增值税的审核　　土地增值税的税率为30%～60%，税负一般较轻。在这一税收方面，要做数值的准确计算出来，就要在审查时密切注目房地产开发商否将房产收益长年挂账，企业有可能未及时交纳税款。

企业在取得实际收入使也不会有遗漏的现象放上，在展开销售时，也不会经常出现成交价与实际价格差距太远却没一个合乎情理的缘由。除此之外，企业将早已获得的土地使用权的缴纳内容在研发出让和固定不动中未准确的分配。在成本的应用于上，企业也不会将不属于开发成本的费用算入开发成本当中，在与涉及单位展开合约出让和会计凭证比对时，成本结转办法也不会经常出现犯规。

企业在借款利息支出中否按照国家涉及规定，多达下潜幅度的部分若无被作为扣减企业项目金额，如多达贷款期限的利息部分否也作为扣减项目的金额。在关于扣减出让房产涉及的税金时，已算入税收费用的印花税税收否用反复被扣减。总而言之，在对土地增值税展开有关税收审核时，要留意核实房地产出让的扣除收益和已扣减的法定金额，根据这些内容保证准确的税收税额和税率，超过不应交纳税额的正确性。

　　（五）个人所得税的审核　　个人的收益一般由基本工资+本月奖金+年度奖金构成的，所以，对于个人所得税的审核来说，要侧重以下一些方面：在个人的管理费用和销售费用中，如以现金形式派发的工资否早已被扣去个人所得税；诸如个人在企业工作中，自己业绩的远超过部分和销售的提成部分否需要有效地被个人所得税扣减过来。其次，一些房地产的员工有数开销个人所得税或者企业为员工全部开销个人所得税，而在审核税收的时候，要留意否将缴纳额转换成早已包括税收收入后的个人所得税的计算结果。　　（六）契税的审核　　契税的审核主要是房地产开发企业要交纳的国有土地使用权转让的税额。

房地产在研发前期阶段否交纳税额，是可以通过国土利用部门的数据求证的。在审核契税时，房地产开发不会与购买者达成协议，并未开发票或少开发票，这就欺诈的增加了收入额，影响了计税依据，这就留意强化和房产管理部门的协商交流，防止这类事情的不确定性。　　小结　　总而言之，我国在税收管理上，要增大对税收征管的力度，对所含洗钱漏税的企业展开大的惩处，遏止寄居企业在发展中的偷税漏税的现象。

但或许凭借仅有的税收制度，并无法强有力的已完成这一项重大责任，偷税漏税的想象得到根部的根治，这就必须更进一步增大税收的改革，前进我国税收的强有力的发展，避免房地产企业在提供利润中的偷税漏税现象，保证国家的涉及利益，确保社会人民的合法权益，这就要我们的税收机关要作出大大地希望。

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