浅析政府与房地产开发商的博弈现象

概要： 经济 运营中的各行各业，在 发展 过程中，都必须资源和市场的统合，房地产市场作为高速发展中的产业，由于土地资源的稀缺性和市场风险大、资金运用额度大、报酬低的独特性，堪称沦为 研究 的热点 问题。一方面，中央希望调控短路的房地产市场，另一方面，房价大幅加剧，房屋空置率下降，房地产泡沫的味道更加美浓。政府与开发商的市场博弈论激化。

论文代笔 http://www.lw54.com 　　关键词：市场博弈论；政府政策；房产泡沫；理性不道德 　　 　　博弈论是关于包括在相互依存情况中的理性不道德的研究，是研究博弈论现象中各方否不存在合理的不道德，以及如何寻找合理的不道德，并加以实行的 理论 和 方法。所谓“理性”，是指决策主体确切地了解到自己的目标和利益所在，在博弈论中总是采行最佳的策略以构建其效用或收益最大化。马克思早已认识到了房价的特殊性。他说道，这种垄断价格“只由购买欲和缴纳能力要求，而与一般生产价格或产品价值所要求的价格牵涉到”，马克思指出建筑用地的地租大大减少的主要原因是：一是房地产开发商。

房价下降不会给房地产开发商带给额外利润，因此，他们是推展房价下降的主要动力。由于房地产开发商的资产负债率约为75%。

也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的。只要房价下降1个百分点，开发商的资本回报率就能下降3个百分点。如果房地产开发商没立刻将早已启用的住宅出售，则必须缴纳住宅占据资金的成本和住宅闲置的保险费成本。由于住宅的保险费期很长，因此，保险费成本对住宅销售的 影响 并不大。

当住宅竣工之后，开发商面对的自由选择是，如果他们预期住宅价格上涨带给的益处小于他们的资金成本，那么，他们忘意图把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽量标的得低一些，以此来推展住宅价格上涨。提升空置率才是是房地产开发商减少利率的一个手段。

房地产市场往往被一些大房地产公司独占。在寡头垄断市场上，要求价格的并不是非常简单的供求关系。某些大房地产开发商往往享有一定操控市场的能力。

除非提到反垄断法容许大房地产公司占据的市场份额，希望市场竞争，否则任何调整利息、掌控土地审核等措施都收效甚微。只要房地产开发商有掌控房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再行低，他们很更容易就把这些开销转嫁给了购房者。若确信房地产开发商发善心，主动减少房价，无异于与虎谋皮。

二是地方政府。地方政府往往把房地产价格下降当成经济繁荣的指标。

房地产市场的活跃不会给地方政府带给更高的财税收益和灰色收入，因此，地方政府乐意看到房地产涨价。论文网 http://www.lw54.com 　　 　　一、房地产市场博弈论 　　 　　房地产市场仅次于的特征是信息近于不平面，房地产专业性政策性极强。房地产信息不平面展现出为开发商在投资研发前就通过专业人员对产品的定位展开了详尽的市场调研，较精确地做到消费群体定位，并对消费群体的消费特征、消费心理、消费偏爱、经济能力等情况基本掌控。由于房地产专业性极强，购房者除了自己的出售能力、出售市场需求外，对开发商、房地产、研发成本费用等理解极少，不能根据自身承受能力和市场需求被动地自由选择房地产消费，而且还往往被开发商的造假宣传和人为导致的短缺迹象所愚弄。

交易双方的信息不平面，双方博弈论的地位是不公平的，谈判结果失礼公平，房地产市场价值评估就必需填补这种信息不平面。　　房地产市场是博弈论得出结论结果的竞技场，房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程就是房地产博弈论过程，博弈论的结果就是产权受让方以一定的价格提供房地产产权，产权移转方移转房地产产权取得适当的货币补偿。

在房地产市场博弈论中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个有所不同的角色和“获得胜利”战略。参加者必需按照事前制订的规则行事，月的法规和非正式 社会 价值观念都会容许房地产市场参与者的行动，现实当中，博弈论规则随时都有可能发生变化，博弈论参加者也随时可以出入，这建构了一个动态的市场环境。毕业论文 http://www.lw54.com 　　 　　二、政府和房地产开发商的博弈论 　　 　　在房地产市场博弈论中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个有所不同的角色和最佳策略人组。

在这一多方博弈论格局中，政府与开发商的博弈论毫无疑问占到主导地位。在国有土地使用权拍卖时，政府也作为一个博弈论方，参予博弈论。

两者的策略自由选择有互相依赖性。政府的拟合获益将是土地充分发挥效用最大化，即土地的充份合理利用以及带给的经济效益最大化。而开发商在谋求土地使用权时，必需理解和遵循政府的市场需求及规划，而政府要构建的社会和商业经济必需依赖开发商的研发效率和质量。

　　（一）政府 　　政府作为房地产市场博弈论规则的制定者，肩负着为社会居民获取最大化的社会福利。房地产经济持续身体健康兴旺、房地产市场稳定有序发展、“居者有其屋”，是政府参予房地产市场的三大目标。实践证明，在房地产短路时，如果政府采行削减货币政策，或者采行针对房地产投机活动的税收政策，或者必要规定房价涨幅，都需要在短期内较为显著的压迫房价。

但是，政府政策能否知道构建“居者有其屋”？经济理论早就证明，除非政府必要原作房价，否则无论是采行货币政策或财政政策，都不能在一段时间内介入房价。从长年来看，人们的理性预期将在相当大程度上抵销政府货币、财政政策的起到。

政府通过制订的博弈论规则约束市场参加者，规范参加者不道德，构建其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈论中与其他参加者的地位是不公平的，凌驾于其他参与者之上，通过其他参与者的博弈论过程，实现目标，各参加者不能在政府制订的规则范围内谋求各自“利益”的最大化的博弈论策略。

最值得注意的是，规则不是永恒不变的。我国正处于经济转型过程中，变化仅次于的就是博弈论规则，各种制度、法规还有待完备。在现阶段，对博弈论策略自由选择影响仅次于的因素要数推敲游戏规则的变化方向。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　（二）房地产开发商 　　在博弈论规则既定的前提下，信息是房地产博弈论结果最重要的因素，它是参加者自由选择博弈论策略，确认谈判筹码的依据。房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈论规则许可的前提下，自主经营，执着利润最大化是开发商的终极目标。在博弈论规则中，房地产开发商正处于信息优势地位，如享有详尽的开发成本信息、房地产质量信息。此外，房地产开发商还正处于独占或半独占地位，原因如下：其一，获取的产品具备唯一性和不能移动性；其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者不能从开发商手中提供房地产产品，供给渠道单一，这要求了开发商掌控着定价权，需求者讨价还价余地并不大。

其三，产品需求者自由选择空间并不大，不能被动地自由选择开发商获取的产品。如上海 目前 中低价位住宅供应严重不足，二室一厅、二室二厅等小房型供不应求。房地产开发正处于产品独占地位，曾有某律师明确提出签定购房“204”条款，但开发商却底气十足地对购房者说道，这房不卖给你。

其四，现阶段的房地产市场未构成平衡市场，市场不利于开发商，开发商左右着房地产市场供给状况，可以人为的导致房地产供给短缺的假象，欺骗购买者。要构建货币电子货币，确保利润最大化，在研发前期，开发商必定推崇房地产市场需求群体的反应，并大大根据需求者反应修正研发定位，消费者偏爱、消费心理、承受能力，都影响到开发商投资决策。

因为产品一旦构成，就无以修正，其中的缺失随时都将沦为对方谈判的筹码。而较好的居住于环境、合理的房型布局等沦为开发商要价筹码。房地产投资研发费用是开发商预期价格底限，也是参予博弈论谈判的底限。

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