我国房地产价格持续快速上涨的原因及对策

概要：文章针对我国房地产价格过低下跌过慢的问题，从政府、房地产企业、房地产出售市场需求和外部因素四个方面分析了我国房价过低过慢下跌的原因，明确提出了平稳房价的对策建议。　　关键词：房地产泡沫；成本推向；国际游资；经济适用房 　　 　　一、近年来我国房地产价格持续较慢下跌 　　 　　1998年我国房地产市场开始了对原有体制的全面改革，许多的居民通过出售产权享有了自己的住房。然而近年来，房地产价格持续走高，严重影响了我国房地产市场的平稳与人民生活的安稳。

全面房改以来，原本为体制因素压迫下的购房市场需求愈演愈烈出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一上涨再行上涨（闻表格1）： 　　 　　 　　由表格1可以显现出，1999～2005六年间，房屋销售价格指数呈圆形显著下降趋势。据国家发改委、国家统计局调查，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下跌10.5%。在国家大力抨击下，我国房地产价格不降反升。

　　房价过低过慢快速增长引起了房地产泡沫。由于房地产虚拟世界市场需求过度收缩造成房地产价格相对于理论价格的非平稳性下跌，当经济较慢发展，财政状况恶化时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格上涨现象被称作房地产泡沫。

当价格上涨到一定程度泡沫裂痕，价格就不会急剧下降。因而必须根据泡沫的明确成因采取有效对策，掌控房地产价格之后大幅度下跌。　　 　　二、近期我国房地产价格持续较慢下跌的原因 　　 　　（一）政府方面 　　有关房地产的各种现行制度在继续执行过程中有许多不规范之处。

虽然国家实施了很多希望中低价房产，尤其是经济适用房的研发政策，但是，还不存在很多不完备之处，实际操作过程中也缺少有效地的监督管理。最近北京新的发售的经济适用房项目，在股份过程中经常出现了很多不公平、不规范的现象，使调控政策难以达到预期的效果。新的实施的政策缺少权威的说明，更容易产生误解，也影响了调控效果，有的误会还被投机者利用，沦为他们哄抬房价牟取暴利的工具。

另外土地审核环节中经常出现的不公平、不半透明的现象，压低了土地用于成本。　　（二）房地产企业方面 　　1、房地产开发方面。

由于对房地产市场需求的错误预期和低收益的欲望，开发商把大量资金投入到了高档物业的研发之中，盲目执着“大而全”，而市场需求较小的中低档物业研发严重不足。供需错位使大量高档物业积压，构成空置，而中低档物业的市场需求却得到符合，价格上涨。

　　2、开发成本。（1）土地用于成本上升。城市土地使用权使用权拨给和有偿转让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地用于成本持续上升（闻表格2）。

首先，土地批租制度不存在显著的缺失。城市土地使用权有偿转让就是土地批租制，是所指在土地所有权归属于国家的前提下，土地使用者可以向国家出售一定期限的土地使用权。使用权获得时，用地者要将批租期限内的大部分税费重复使用缴交，短期内不会导致地价过低，间接压低了房价。

其次，土地出让过程中的非正常因素导致土地用于价格隐性下跌。土地批租价格沦为少数不法之徒展开权钱交易的资本。

开发商在取得土地使用权过程中用作行贿官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提升了房价。（2）研发企业融资成本上升。近年来，为了抨击房地产泡沫，阻止房地产过度研发，管理部门实施了一系列政策，提升了研发企业的贷款门槛，导致新建房地产项目融资成本上升。

回应，研发企业的反应无非两种：一是增加开发量，二是提升已辟房产价格，借此尽早回笼资金，从而提升了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过分做作，不仅无法超过预期的效果，甚至有可能适得其反。

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