什么是抵押？

什么是抵押？法律概念 抵押，是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式议定誓约，不移往抵押财产的占据，将该财产作为债权的借贷。当债务人不遵守债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖会、卖掉该财产的价款优先受偿。抵押特征 （一）抵押人和抵押权人应该以书面形式议定抵押合约。

《担保法》第38条；“抵押人和抵押权人应该以书面形式议定抵押合约”。（二）抵押不移往抵押财产的占据。

《担保法》第33条；“本法所称之为抵押，是指债务人或者第三人不移往对本法第三十四条所佩财产的占据，将该财产作为债权的借贷。债务人不遵守债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖会、卖掉该财产的价款优先受偿”。

（三）当债务人不遵守债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖会、卖掉该财产的价款优先受偿。可以抵押与不可以抵押的财产 可以抵押的财产； 《担保法》第三十四条下列财产可以抵押： (一)抵押人所有的房屋和其他地上以定着物； (二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； (三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上以定着物； (四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； (五)抵押人依法总承包并经发包方表示同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； (六)依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所佩财产悉数抵押。不可以抵押的财产； 《担保法》第三十七条下列财产不得抵押： (一)土地所有权； (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外； (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； (四)所有权、使用权未知或者有争议的财产； (五)依法被查禁、扣留、监管的财产； (六)依法不得抵押的其他财产。种类 （一）不动产抵押 是指以不动产为抵押物而设置的抵押。

所谓不动产是指无法移动或移动后不会失去其原先价值或丧失其使用价值的财产，如土地（在中国仅限于建设用地使用权和可以抵押的土地总承包经营权）、建筑物和其他土地附着物（如房屋等）等； （二）动产抵押 是指以动产作为抵押物而设置的抵押。动产是指可以移动并且移动后不影响其使用价值，不减少其价值的财产（在中国仅限于交通工具等类似的动产）； （三）权利抵押 是指以法律规定的各种财产权利作为抵押物客体的抵押，依据现行的中国法律，权利仅有可用作质押； （四）财团抵押 又称企业抵押，是指抵押人（企业）以其所有的动产、不动产及权利的集合体作为抵押权客体而展开的抵押；此类型实乃各种借贷类型的子集，并不是法定的抵押方式 （五）联合抵押 又称都是抵押，是指为了同一债权的借贷，而在数个有所不同的财产上原作的抵押，此类型实乃各种借贷类型的子集，并不是法定的抵押方式； （六）最高额抵押 是指抵押人和抵押权人协议，在最高额限度内，以抵押物对一定期间内倒数再次发生的债权不作借贷。

合约的内容 一是抵押人和抵押权人应该以书面形式议定抵押合约 抵押合约不应还包括以下内容： （一）被借贷的主债权种类、数额； （二）债务人遵守债务的期限； （三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属； （四）抵押借贷的范围； （五）当事人指出必须誓约的其他事项。二是办理抵押物登记手续 注册要区分如下部门： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核准土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的注册部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。起到 抵押是借款合约的一个最重要特征，是不存在抵押品时，银行的借贷的安全性将提升，但同时借款者的成本也不会减少，于是以因为这样，借款者不愿向银行缴纳的利息也不会较低，对银行来说其收益不一定减少。

抵押当经常出现债权人时,彰显贷款人依法充公特定的企业资产的权利,被普遍用来增加与借贷涉及的鼓舞问题(即在欠薪再次发生时使借贷者可以取得特定资产).。抵押物，指获取借贷的财产。抵押合约,指获益的债权人与抵押人之间所议定的,证实相互之间抵押权利与义务关系的书面协议。

抵押也可用作金融派生工具交易中的信用风险管理，一般来说的抵押条款都要具体在特定账户内必需保持的低于金额。实质上，期货市场的保证金拒绝就类似于抵押，柜台交易的派生工具常常用于现金或低流动性、较低风险证券作为抵押。

一般来说，不出更大金额方拒绝获取抵押品。如果和约对A为正值、对B为负值，而B不出A更好，则B要获取一定抵押。随着市值变化，必须保持的抵押金额随市值下降而下降、随市值上升而上升。

在某一时间点，如果市值由正变胜，拒绝获取抵押的一方不会发生变化，这不会中止原本获取抵押一方的抵押拒绝。抵押金额的确认可以基于和约市值水平，也可以基于信用评级，市值或信用评级变化使所须要抵押发生变化。

意义 在中国，实施抵押贷款制度，是与经济体制改革相适应的，在实施计划经济时期，与传统的经济体制相适应，银行对企业派发的贷款都是信用贷款，这是信贷资金“供给制”的最重要形式，不存在着资金占用多，周转快，效益劣的弊端，在创建社会主义市场经济的新时期，中国经济金融体制改革后，全面开设了抵押贷款，创建完备了设施的法律法规及规章制度。从实际看，抵押贷款的安全性、盈利性显著高于其它信贷资产。中国从八十年代末，才试行个人住房抵押贷款业务。

累计2003年6月末，总计办理个人住房抵押贷款2130多亿元，贷款金额约1670亿，增进了住房商品化的进程，大大提高了城镇居民住房条件，抵押贷款的起到越来越显著。第一、强化了客户的信誉观念，提升了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后，在提供贷款运用时，也有了如期如数归还贷款的压力。

从而，不利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的用于效益，据建设银行统计资料指出，个人住院房抵押贷款逾期亲率皆高于3%，利息全额亲率超过90%以上，同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提早转化成为货币资金。对加快货币资金的周转，性刺激企业不断扩大生产和流通具备一定的起到。

第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大强化了。企业一旦倒闭，信用贷款只是一种普通债权，银行不能以普通债权人的身份，参予倒闭企业财产的分配，无权拒绝优先受偿。

操作者要点 限于对象的自由选择 抵押贷款的适用范围是有容许的。银行对基本客户派发的流动资金贷款，因其期限较短、金额大、再次发生频密，往往具备铺底性质，并且银行也会只能退出这些客户，故银行针对这些刚性贷款限于最低抵押方式，而对于那些一般的，非相同客户的临时贷款，季节性贷款等弹性贷款以及中长期贷款限于传统抵押方式。

协议时间的确认 如何确认抵押贷款时间长短，就抵押贷款方式而言，传统抵押权在成立时，所借贷的债权是早已确认的，科时点上的贷款债权。最高额抵押借贷是一定期限内倒数再次发生的债权，科时期上的贷款债权。怎样确认最高额抵押中“一定期间内倒数再次发生的债权”的时间长短。

目前尚不具体的规定，有的信贷员与客户一誓约就是3-4年，或许一劳永逸，时间的确认根据客户获取的抵押物属性而以定。一般而言抵押物系由动产，因其价值变化大而宜誓约一年；抵押物糸不动产，因其价值变动小宜誓约二年；既有动产又有不动产的，按其价值包含比例加权平均测算，同时，在实际操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在之后经营的情况下，是不有可能把贷款偿还的，因此对一般企业抵押贷款可以用于最高额抵押，就是将抵押人的资产重复使用办理抵押，或期限宽一点，按抵押人与抵押权人双方确认的抵押资产值签定抵押合约，并以不多达抵押值为尺度，作为借款的最高额抵押贷款限额，在最高额贷款限额内，贷款人向借款人派发的贷款由抵押人借贷，仍然逐笔办理抵押贷款。

抵押价值的测量 对客户抵押不应特别注意理解客户应收款数量和质量。不应付削价商品残次商品所产生的贴现账作抵押。对动产抵押标的物，有的国家法律规定，需移往占据，也有的国家法律规定不移往标的物占据。

鉴于我国目前没作具体的法律规定，应向不利于银行贷款安全性，又不阻碍客户生产实际而以定。象机动车辆等在用于过程中，有出厂的有可能，宜移往占据，企业生产设备等，若闲置不会导致浪费和损失，由不应移往标的物占据。不动产不作抵押，如土地，房屋等除不应留意其实际价值，不易售性，实用性以及抵押权等问题外，最重要的是必需已完成依法注册过户申请，好能获得所有权。最高额抵押价值的确认限于于传统抵押价值的测定方法，但要留意抵押物的价值一定委托信誉卓越的有权评估机构评估。

虽然目前抵押资产评估不是法定必经之路程序，但最高额抵押因为誓约时间宽，金额大，自行测量可能会给信贷资产导致很大的风险，抵押人与抵押权人在对评估价值无争议的情况下，由贷款人、借款人、抵押人签定最高额抵押借贷借款合约，并依据抵押值的70%确认最低抵押贷款余额掌控数。抵押合约的签定 根据《担保法》第六十条的规定，借款合约可以所附最低抵押合约，主合同必需约束最低抵押合约。这是因为按传统抵押制度，抵押权应随其所借贷的债权正式成立而正式成立。是对早已再次发生的债权不作借贷，而最高额抵押合约，由于成立在再行，主债权一般仍未再次发生或未几乎再次发生。

但某一客户贷款在刚好内，并非只有最高额抵押方式，也有可能有其它借贷方式。比如因贷款余额多达最低限额或标的等原因，所以新增贷款须要另获取借贷。故每次签定主合同同时，一定要标明其以上合约系由某字号最低抵押合约，否则，不会因涉嫌 合约的歧义导致抵押权部分或全部失去。

在抵押合约签定时，借款人必需在借款前向贷款人提交明确的借款计划，并获取指出贷款合约用途的书面文件。如借款申请书、借款凭证、展期偿还协议、许可委托书、更改本合同条款的协议、抵押物品表格和贷款人拒绝借款、抵押人获取的其他有关材料等。防止全额资产抵押 由于最高额抵押合约因标的物金额大，客户往往获取的全部财产抵押，否则就严重不足值，担按照最高人民法院始（94）2号和法经（94）334号两次司法解释“全部财产或不论全部还是部份财产”侵害其他债权人利益的抵押合约违宪。

其核心问题在于抵押方式的使用否侵害其他债权人的利益，在该司法解释未修改之前，笔者建议，凡必需获取全部财产抵押才能超过原作最低限额的，退出最高额抵押方式。实施公证制度 虽然公证也并非抵押贷款的必经之路程序，但部份财产抵押否伤害其他债权人利益，在法学界、金融界争议甚大。实施抵押公证制度不予证实合约效力，既维护债权人的利益，也确保法律的严肃性。

偿还债务抵押贷款临界值的影响 在最高额抵押中，如果在“一定期内”的某一时刻早已再次发生债权因清偿抵押消失等原因而消失，即债权额为零时，最高额抵押权否不存在，在司法界还有争议，一种意见指出，最高额抵押贷款抵押权仍然不存在。其理由是：最高额抵押具备独立性，它不随主债权的移往而移往，不随主债权的消失而消失，不同于传统抵押权在消失上的所附从性。另一种意见指出：最高额抵押权灭失，其理由是：《担保法》第六十二条认为“最高额抵押除限于本节规定外，限于本章其他规定，”而该章第五十二条的规定是：“抵押权与其借贷的债权同时不存在，债权消失的，抵押权也消失。” 抵押合约必需成立抵押注册？ 以往，除极少数抵押物外，法律对抵押合约实施注册生效制度。

中国《担保法》规定，“土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物不应到有关部门办理登记手续”。我国实际早已转变了抵押合约注册生效制度，按最高人民法院对担保法的司法解释，以及近期的《物权法》的规定，抵押合约签定后才可生效。民间借贷 民间借贷中心对借贷市场影响有很多，民间借贷注册服务中心自从班车了极大的成交价单，通过过较低的成交价金额、偏高的买入成本，被指民间借贷市场受限。

民间借贷关键的问题还是抵押品，很多终端方资金的需求量相当大，缺乏抵押品，很难与诸多构成有效地接入。民间借贷最差要以房产、车辆居多，股权质押完全没，关键是要评估难度很大。民间借贷注册服务中心的改革重任，该中心过较低的成本、成交价金额，被指对民间借贷市场有相当大的影响。

但库存抵押需经评估等操作者流程，工作量相当大，关键是评估可玩性更大。作为银行贷款补足，民间借贷的利率比原本的贷款息利率上升了很多。

但是还有很多的实体企业还是指出偏高年利率在15%～20%之间。在我国的民间借贷的利率已比原本月息四五分的高利贷有效地的减少了很多。引领民间资本参予实体企业。

抵押与撤去 按现行法律撤去规定，留置权不能发生于几种特定的合约关系中，《担保法》第84条规定：因交给合约、运输合约、加工承包合约再次发生的债权，债务人不遵守债务的，债权人有留置权。“法律规定可以撤去的其他合约，限于前款规定。”虽然法律中对留置权再次发生的情形限定版在几种，但实务中，留置权与抵押权再次发生竞合的案例却大量再次发生，且大都是抵押人再行原作抵押后，将抵押物递第三人维修、加工、运输、交给等，很有可能无法清偿修理费、加工费、运输费或保管费，从而产生留置权与抵押权的冲突。

对于二者竞合时的效力问题，理论上有三种有所不同观点：1.抵押权与留置权竞合时，根据二者成立或构建的先后来要求，成立在先的其效力优先于成立在后的;再行届满的先构建，效力也优先。2.留置权优先。即无论抵押权否在留置权再次发生之前成立或构建，留置权人都可就标的物变价优先于抵押权人获偿。3. 留置权人如为愿意，则留置权虽后于抵押权而再次发生，其效力也优先于抵押权;否则，其效力不应后于先设的抵押权。

最高人民法院《关于限于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的说明》第79条第2款接纳第二种观点。而我国台湾地区的《动产借贷交易法》第25条规定，抵押权人依本法规定实施占据抵押物时，不得对付依法撤去标的物之愿意第三人。该规定似乎接纳的是上述第三种观点。

在我国学术界，大部分学者反对第二种观点，指出留置权不应优先于抵押权，理由如下： 1、留置权是由法律必要规定而产生的物权，应该优先于通过誓约产生的抵押权。2、留置权所借贷的债权一般来说是因遵守加工承包、货物运输、仓储交给等合约而产生。在遵守这些合约时，留置权人往往要获取一些材料和劳务服务，且其费用也往往都由留置权人预先缴纳。假如留置权人拥有的留置权无法优先于抵押权，那么不仅无法构建其代价的劳动价值，而且有可能使其预付的费用也无法获得补偿，这就不会被迫留置权人采行预先的措施确保自己的权利，例如，拒绝定做人预先缴纳价款，这样一来就不会不合理地减少交易费用。

3、留置权人获取的材料和劳务，将使标的物的价值电子货币，这似乎是不利于债务人;同时优先维护留置权，也有可能是不利于抵押权人的。4、留置权人行使留置权，主要目的是为了提供修理费、承包酬劳、运输费等，而该费用往往数额较小;拍卖会、卖掉撤去物以后所取得的价款，在扣减了上述费用以后经常不会有相当大的剩下，抵押权人可以就这些剩下的价值受偿。5、留置权人所分担的风险要小于抵押权人所分担的风险。

在撤去期间，撤去物或者抵押物不会再次发生损毁灭失以及被拆分等危险性，留置权人要分担所有的风险;而由于法律彰显抵押权以不可分性和物上代位性，抵押权人的风险则是受限的。笔者十分赞成上述理由。另一方面，笔者还指出，《担保法说明》第79条的规定应该看做是一种实质的规定，绝大多数情况下都不应限于，但在类似情形下，则不一定需要确保法律的公平。

例如，当抵押人与他人蓄意串通，为对付抵押权而在抵押物上设置留置权或为了隐蔽、移往抵押物而以交给、运输等方式蓄意再次发生不必要的留置权时，则不该维护留置权人的优先权。由此，对于《担保法说明》第79条所述留置权人应该解读为愿意的留置权人。土地如何抵押 土地、房产在银行押着，叫抵押。

如果要办理土地抵押的话，大部分银行是必须你事前去找一家有资格的土地价格评估所对要抵押的土地展开价格评估。然后将土地证与评估报告、连同银行和你签订的抵押合约、抵押申请人及贷款合约一起拿去当地国土资源局注册备案。

然后所持国土资源局给你开具的早已办理好抵押申请一起转交银行，抵押事宜办理完。

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