房地产抵押登记

房地产抵押注册房地产抵押注册是抵押双方当事人为使抵押正式成立而在房地产注册机构依照法定程序遵守的法定不道德。概述 房地产抵押注册 一方面，抵押注册的起到是为了交易安全性。成立抵押权的本身是为了确保主债权的安全性，经过注册这一法定程序，能起着对抵押物否有瑕疵的未尽起到，不利于抵押权人的维护。

另一方面，我国现行的法律规定抵押注册是法定要式不道德，抵押权是一种在抵押物上所原作的他项权利，遵守抵押登记手续是抵押法律关系正式成立的必要条件。我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应该办理抵押物注册，抵押合约自注册之日起生效。

当事人以其他财产抵押的，可以强迫办理抵押物注册，抵押合约自签定之日起生效。当事人未办理抵押物注册的，不得对付第三人。是指房地产抵押关系原作后，当事人按房地产注册管理权限向市或区、县房地产注册机关办理房地产其他权利的注册。房地产抵押注册分为三种情况，一是双方签定抵押合约后的权利原作注册；二是权利内容更改时的更改注册；三是权利避免时的吊销注册。

根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定，房地产抵押应该办理抵押注册，抵押合约自注册之日起生效。房地产抵押注册还包括房地产抵押原作注册、房地产抵押吊销注册和处分抵押房地产后的过户注册。（1）房地产抵押原作注册。

房地产抵押必需经过注册才能再次发生法律效力，否则即使签定了抵押合约，经过了抵押合约公证，也起将近借贷起到。所以房地产抵押合约当事人不应在签定抵押合约后即申请人房地产抵押注册，发给《房地产他项权证》。

《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应该向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押注册。（2）房地产抵押吊销注册。在抵押权所借贷的主债权因受偿、抵销、减免等原因而歼灭之后，房地产抵押合约当事人不应及时地向房地产抵押注册机关申请人吊销注册。

吊销注册后，房地产抵押权在形式上歼灭。（3）处分房地产后的过户注册。债务人届满不能偿还全部债务，抵押权人才可根据公证机关依法彰显强制执行效力的《房地产抵押合约》向人民法院申请人强制执行，拍卖会抵押的房地产。

抵押房地产日后拍卖会，即再次发生房地产权科更改，新的房地产权利人和抵押人不应向房产管理部门和土地管理部门申请人过户注册。法院单位 《城市房地产管理法》规定房地产抵押应该签定书面抵押合约并办理抵押注册。《物权法》规定抵押权自注册时成立。

房地产抵押予以注册的，抵押权不生效。抵押物不具备优先受偿权。

鉴于我国各地土地和房地产管理体制差异相当大、有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其注册机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权就是指所有权这一物权上原作的他项权利——借贷物权，即容许物权，其主要起到在于容许抵押人对抵押房地产的处分权利，予以抵押权人表示同意，抵押物不得展开出让、租赁等处分，以防止借贷悬空，所以注册机关不能从不动产的交易权属注册机关中登录，无法委托其他部门。《城市房地产管理法》对房地产出让或者更改规定了法定程序，即先申请人房产更改注册，凭更改后的房屋所有权证书，申请人土地使用权更改注册。

为了修改程序，便利当事人主办权，同时也为了确保抵押注册的安全性，部分地方规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押注册机关；以地上有为着物的转让土地使用权抵押的，由核准土地使用权证书的土地管理部门办理抵押注册。注册材料 根据《房屋注册办法》，申请人抵押权注册，应该递交下列材料： （1）注册申请书； （2）申请人的身份证明； （3）房屋所有权证书或者房地产权证书； （4）抵押合约； （5）主债权合约； （6）其他适当材料。

注册机关应该对申请人的申请人展开审查，审查的内容主要还包括：抵押物否合乎获准转入抵押交易市场的条件；抵押人获取的房地产权利证明文件与权属档案记录内容否吻合，查对权属证书的真实性等，并由审查人签署立案。对合乎注册条件的月会法定期限内核准注册列于登记簿并授予他项权利证书。注册程序 房地产抵押注册基本程序如下： 1.抵押注册申请人 办理房地产抵押注册，应该向注册机关递交下列文件： （1）房地产抵押注册申请书； （2）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； （3）抵押合约； （4）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》； （5）可以证明抵押人有权原作抵押权的文件与证明材料； （6）可以证明抵押房地产价值的资料； （7）注册机关指出适当的其他文件。

2.法院申请人 审查申请人所递交的文件否现实、齐备，申请人文件不符合规定的，未予法院；申请人文件符合规定的，则转售法院，给该申请人编号并给回执，回执标明所缴纳的文件、法院日期和编号。3.审查 （1）注册机关从房地产登记册查明申请人移往注册的房地产权利状况，如有下列情形之一的，上诉移往注册申请人： A.权属来源的性质是容许抵押（还包括福利房、微利房，行政拨给土地、免除地价土地）而并未获得有关部门表示同意的； B.根据城市规划，政府要求交还土地使用权的； C.司法机关、行政机关依法裁决，要求查禁或者以其他形式容许房地产权利的； D.共计房地产，予以其他共计有人书面表示同意的； E.权属有争议的； F.法律、法规或市、区政府规定禁令出让的。上诉注册申请人，不应自法院申请人之日起在规定时间内书面通知申请人。

（2）从房地产登记册或电脑记录中查明申请人抵押注册的房地产的权利状况后，审查下列文件否现实、齐全和有效地： A.身份证明； B.《房地产证》或其他房地产权利证书； C.抵押注册申请书否按拒绝填上； D.抵押合同书否合乎有关法律、法规的规定。经审查符合规定的不予核准注册，并通报抵押当事人。4.注册 （1）对核准抵押注册的，在房地产权利证书上砖墙抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。

抵押记录不应还包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。（2）预售的房地产抵押时，不应在买卖合同书上砖墙抵押专用章。

5.收费均须 （1）登记费的缴纳标准按国家或地方的有关规定继续执行。（2）将已砖墙房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内撤回抵押当事人（由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证发给）。

6.立卷文档 按规定创建土地和房地产注册的档案。更改 行政主管部门 1，国务院建设行政主管部门（建设部）：负责管理归门管理全国的城市房地产：抵押管理工作； 2.省、自治区建设行政主管部门（建设厅）：主管本行政区域内的城巾房地产抵押管理工作； 3，市、（区）县人民政府房地产行政主管部门（市国土房管局或（区）县国土房管局）负责管理本辖区内的城市房地产抵押管理工作。涉及主体 1.抵押人，指将依法获得的房地产获取给抵押权人，作为本人或者第三人遵守债务借贷的公民、法人或者其他的组织； 2.抵押权人，指拒绝接受房地产抵押作为债务人遵守债务借贷的公民、法人或者其他的组织。

基本工作流程 1.抵押期间房地产权移往或更改的，当事人不应自移往更改之门起30日内，所持抵押权人表示同意其移往更改的证明文件，到原注册行政主管部门办理移往或更改注册。2.房地产抵押当事人再次发生更改即合约主体更改的，当事人不应自更改之日起30日内，所持抵押权出让合约及有关证件到原注册行政主管部门新的办理抵押注册； 3.抵押当事人双方对抵押合约内容展开更改的，不应自更改之日起15日内到原注册行政主管部门办理更改登记手续。4.抵押房地产被处分后。

原抵押当事人不应自处分之日起15日内，到原注册行政主管部门办理吊销注册。5.已办理抵押注册的房地产，抵押权人将其债权及抵押权出让给第三人时，应该在抵押权出让合约签定后，到原注册行政主管部门办理抵押权更改登记手续。由于抵押权出让须事前同意抵押人表示同意，因此，不应由抵押权人和不受出让的第三人到原注册行政主管部门办理抵押权更改登记手续。

申报文件 抵押权人和不受出让的第三人办理抵押权更改注册时应递交以下各项文件、资料： 1.抵押权人原持有人的房地产他项权利许可； 2.抵押权进和不受出让第三人的身份证明； 3.原抵押合约； 4.债权及抵押权出让合约； 5.市国土房管局规定的其他文件。补足解释 1.《他项权利许可》遗失，抵押权人不应向注册行政主管部门书面报失，并在有关报纸上声明终止，注册行政主管部门于登报声明30日后，发给《他项权利许可》。2.抵押权人办理抵押注册，获得《他项权利许可》后，不得扣留抵押人的房地产权证。

常见问题 《物权法》及《房屋注册办法》实行以来，对房地产注册实务具备十分强劲的指导作用。在办理房地产抵押注册实践中产生了许多新问题。一、如何区分抵押权设立登记和抵押权更改注册 抵押作为借贷的一种方式，由于具备诸多的优点而被普遍使用，沦为目前我国最广泛、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权更改注册不应如何展开区分？我们可以从两者的定义及本质特征来展开区分。

抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请人，注册机构依法将抵押权成立的事项在登记簿上不予记述的不道德。抵押权的更改注册，是指房地产抵押权主体（抵押人、抵押权人、抵押物）不再次发生转变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积再次发生转变等），将抵押权更改注册事项记述于抵押登记簿的不道德。

在注册实践中，必须办理房地产抵押权更改注册主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址再次发生转变而再次发生的房地产抵押权更改，例如抵押权人公司升格、改名等情形；抵押物的地址、面积再次发生转变；抵押权内容再次发生转变，还包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。根据法律法规规定，房屋所有权、用益物权、借贷物权皆不存在成立、更改、移往、吊销（撤消）情形。

抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，予以注册的抵押权不再次发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的更改注册，非常简单地解读，两者间关系类似于所有权初始注册与所有权更改注册，是一种先后关系、从属关系，只有再行办理了抵押权的设立登记，才有条件再次发生抵押权的更改注册。

二、对于同一房屋上记述有先后成立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额增加的更改注册，更改注册时间晚于在后的抵押权，否意味著其为后顺位 优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋拥有的最重要权利之一。在同一房屋上原作多个抵押权时，一旦抵押人无法遵守债务导致抵押权人必须构建抵押权，经拍卖会、卖掉抵押房屋后扣除价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依序受偿。

这就意味著如果前一顺位抵押权人已将抵押物卖掉扣除价款全部受偿完后，后一顺位抵押权人将无法构建抵押权，遭到经济损失。所以优先受偿的顺位则是要求抵押权人能否构建抵押权的关键。

《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖会、卖掉抵押财产后扣除的价款清偿的顺序：1.抵押权已登记的，按照注册的先后顺序清偿；顺序完全相同的，按照债权比例清偿。2.抵押权已登记的迟至未登记的受偿。3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在某种程度已登记的抵押权中，要求受偿顺序的是注册时间。注册时间则是注册机构将抵押注册核准注册并记述于登记簿的时间。要解决问题因注册在先的抵押权办理了债权数额增加的更改注册，更改注册时间晚于在后的抵押权，受偿顺序否因此转变的问题，首先我们要确认的是，办理债权数额增加的更改注册否影响到抵押权的顺位，注册时间是看抵押权成立的注册时间还是抵押权更改的注册时间。债权数额增加的更改注册归属于抵押权更改注册的内容之一。

根据前述对抵押权更改注册的解读，它并不对抵押权的主体产生转变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权更改注册又是一种先后的、支配的关系。笔者指出抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时之后产生的，而抵押权更改注册并没转变抵押权的效力。

所以因债权数额增加的抵押权更改注册不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的注册时间不应以抵押权设立登记的时间不尽相同。但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以退出抵押权或抵押权的顺位。

所以，因抵押权人退出抵押权的顺位所办理的抵押权更改注册当然对抵押权的顺位产生了转变。三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押注册 关于房地产抵押的范围，我国《担保法》、《物权法》及《房屋注册办法》皆作出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施作出了禁令抵押的规定。

如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押注册实务中十分最重要。首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋注册办法》的这一规定要解读明了。笔者指出，要符合这一规定必须同时不具备三个条件：一是房产必需是以公益性为目的；二是房产科教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是这些房产必需是为事业单位、社会团体所有。符合了这些条件，则合乎上述法律法规明确规定的禁令抵押范围。

所以，公办学校、幼儿园、医院，似乎是归属于法律法规规定禁令抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革，经常出现了更加多的民办学校和医院，这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点常常不会经常出现融资市场需求，而以自身的资产展开抵押贷款毫无疑问是一种最重要的融资方式。

那么在注册实践中遇上这类抵押市场需求，注册机构能否为其办理抵押注册？笔者指出，应该从下面几个方面来了解。首先，我们应该明白民办学校、私立医院的本质。根据《中华人民共和国民办教育实施细则》规定，国家机构以外的社会的组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举行的学校及其他教育机构归属于民办教育事业。民办教育事业归属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。

民办学校与公办学校具备同等的法律地位。由此可以显现出，以个人、社会组织名义开设的学校、幼儿园等，某种程度必须按照《中华人民共和国民办教育实施细则》、《中华人民共和国民办教育实施细则实行条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及涉及规定成立，某种程度归属于公益性事业，他们所有的教育设施（例如教学楼、实验楼等） 是构建办学目的的显然确保。某种程度，根据国务院《医疗机构管理条例》规定，医疗机构应该以救死扶伤、防病治病，为公民的身体健康服务为宗旨。

因此，私立医院某种程度是以社会公益为目的。因此，学校和医院无论是公立还是私立，皆归属于法律法规禁令抵押的范围。某种程度归属于禁令抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用作社会公益目的的设施。其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于限于 中华人民共和国担保法 若干问题的说明》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务原作抵押的，人民法院可以确认抵押有效地。

”这说明了值得注意的容许抵押情形必须符合两个条件：一是符合抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是符合抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务原作抵押。吊销注册 如果上家也有贷款并没偿还，必须再行给上家偿还贷款，才能展开过户交易。若有上家贷款没有偿还的情况，则需在上述过户流程第二步前已完成贷款，并办理吊销抵押注册。

一、步骤 ①申请人提早还贷（如果上家还贷剩一年，一般都可以申请人提早还贷；如果没还剩一年，则根据上家贷款合约誓约，缴纳违约金或者显然无法还贷） ②如果还贷剩一年，则可以提早还贷。③贷款后3—5工作日内至银行发给吊销抵押注册所需的资料。④到银行发给的吊销抵押注册所必须的资料到交易中心办理吊销抵押注册。

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