什么是物业管理制度？

什么是物业管理制度？物业管理源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的加剧阶段，对劳动力的市场需求相当大，随着大量农村人口的涌进，城市原先各方面的房屋及设施已相比之下符合没法人口快速增长的必须，房屋的空前紧绷沦为众多社会问题。

一些开发商陆续修筑一批简陋住宅以便宜租金租用贫民和工人家庭居住于。由于住宅设施十分破旧，环境条件又干净又劣，不仅承租人欠薪租金相当严重，而且人为毁坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。

当时有一位名为奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士为在其名下租赁的物业制订了一套行之有效的管理办法，拒绝承租人严格遵守，出人意料地获得了顺利，不仅有效地提高了居住于环境，而且还使业主与承租人的关系由原本的矛盾显得友好一起，先河物业管理之先河。从那之后，物业管理工作渐渐被业主和政府有关部门推崇，被普遍推广于世界各国，并大大发展成熟期。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的最重要组成部分，在国际上十分风行并取得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已沦为一个新型的服务行业。

物业管理的性质 物业管理归属于第三产业，是一种服务性行业。它要为业主、出租住户以及居民获取高标准、高质量的服务。物业管理的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。

其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的，其经营对象是物业，其服务对象是物业产权人和物业用于人（含租住户）。物业管理是迎合房地产综合开发的沿袭和完备，是在房地产开发经营中为完备市场机制而逐步创建一起的一种综合性的经营服务方式。物业管理将集中的社会分工汇聚一起统一办理，如洗手、保安、水电、绿化等，每个产权人或同住人只需面临物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住于环境的日常事宜知会，而不用分别面临各个有所不同部门。

当然，随着社会的发展，社会分工日渐渐趋专业化，物业公司可将各种专业管理以经济合同方式转交各类专业经营服务企业。例如，环境卫生总承包给专业洗手公司；环境绿化总承包给专业绿化企业；机电设备修理总承包给专业工程修理企业；向专业保安公司雇聘保安人员等。这里，物业公司当作“大管家”的角色，在“大管家”的管理下，业主或出租住户只需根据物价部门批准后的收费标准如期交付给管理费或租金，就可以取得坦诚的服务，既便利产权人和同住人，也便于统一管理，充分发挥物业的各种效益。

物业管理的特点 物业管理具备社会化、专业化、企业化、经营型的特点。1．物业管理的社会化。物业管理的社会化是指物业管理将集中的社会分工汇聚一起统一管理，诸如房屋、水电、洗手、保安、绿化等等。每位业主只需面临物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住于（工作）环境的日常事宜知会，而不用分别面临各个有所不同部门，有如为各个业主寻找了一个“总管家”；而对政府职能部门来说，则有如寻找了一个“总经理”。

业主只需根据物业管理部门批准后的收费标准如期交纳管理费和服务费，就可以取得坦诚的服务。既便利业主，也便于统一管理，不利于提升整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，构建社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合提高。

2．物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业--物业公司实行对物业的统一管理。

这种管理是将有关物业的各专业管理都划入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置专业的管理职能部门来专门从事适当的管理业务。随着社会的发展，社会分工日渐渐趋专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式转交适当的专业经营服务公司。3．物业管理的企业化。

物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府不道德职能。物业管理企业作为一个独立国家的法人，不应按照《中华人民共和国公司法》的规定运营，不不受任何阻碍，政、事、企几乎分离出来。

物业管理企业必需依照物业管理市场的运营规则参予市场竞争，依赖自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上谋求自己的方位和扩展业务，用管理的业绩去夺得商业信誉。4．物业管理的经营型。

物业管理企业的服务性质是有偿的，即实行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理踏上“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了肝脏功能，既增加了政府和各主管部门的压力和开销，又使得房屋修理、水土保持、环卫、治安、管道修理、设备改版的资金有了来源，还能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。

物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是随着住房制度改革的前进而构成的产权多元化格局相衔接的统一管理，是建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。物业管理的内容 物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。

它的管理范围非常普遍，服务项目多元化，除房屋的用于及租赁的管理，房屋及附属设备、设施的修理水土保持外，还有房屋室外即住宅小区内的清理保洁、治安保卫国家、交通及车辆管理、环境绿化以及居民生活方面的多种服务，例如送来奶送报、乘坐儿童、医疗保健、家庭照料等，并代表各产权人与同住人就有关事宜与政府各部门或各公共事业单位调停。总结地谈，物业管理可还包括以下内容： 1．日常修理水土保持。

对一个物业来说，机电设备、供水供电系统、公共或共用设施等，都必需正处于一个较好的工作状态，无法等出了故障后再行去处置，防患于未然。经常性的修理水土保持，可使物业缩短使用寿命。2．治安保卫国家。

不管是住宅区还是其它类型的物业，安全性是不可忽视的方面。较好的治安保卫国家可消除业主或租用者的后顾之忧，保证他们的生命财产安全性。3．清理保洁。物业管理洗手人员要定点定点搜集和清运垃圾，维持物业及物业周围环境的洗手外貌。

正如一个人每天都要洗澡一样，一个物业也必需维持干净，常常清理。整洁干净的环境可导致人们视觉上的美感，心理上的舒适感。4．消防安全。

对于物业，尤其是高层楼宇，消防工作决不可原文，否则，一生心血，毁于一旦。消防设备必需百分之百地正处于较好用于状态。5．负责管理日常小修、急修项目或工程。

对于业主或租户报修的项目，不应尽早地给与解决问题。6．筹划大、中工程的招标事宜，签批委托合同并监督实行。7．征税管理费及其它费用，负责管理交给和用于管理基金，编成财政预算、管理运作费用及管理基金收支帐目，并定期发布。

8．就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门调停。9．保证业主和居民遵从房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，并约束居民在用于公用地方和共用设施方面的不道德。10．处置居民的滋扰，调停居民之间的纠纷与争吵。

物业管理的类型 从目前情况来看，物业管理大体上有两种类型：委托服务型和租赁经营型。1．委托服务型物业管理。

委托服务型物业管理是房地产开发企业将研发竣工的房屋分层、分单元出售给用户，重复使用交还投资和利润，并委托物业管理企业对房屋展开日常的管理，完备其售后服务。这里所说的“委托”有两种类型：一是研发企业自己重新组建物业管理公司，对所出售的房屋展开管理，一些大的房地产开发企业大多是采行这种类型。

这种类型的物业公司有几点优势： （1）售后服务与物业管理结合，许多售后服务工作可由自己辖下物业公司来解决问题。（2）研发企业为了竖立较好的企业形象，使房地产业获得更大的发展，一般对物业管理工作都非常重视，能大力支持物业公司积极开展工作。

这不利于辖区的设施设施更进一步完备。（3）这类物业公司的经费较为其它物业公司更容易解决问题，例如，研发项目投资总额的1％～2％作为管理基金；机动用房让物业公司自行租赁经营；设施设施开发公司不愿借钱完备等。因为物业公司是自己的辖下企业，所以物业公司和管理处的用房，都是开发公司免费获取用于或以成本价出售给物业公司的。第二种委托服务型物业管理是开发商以招标的方式委托给专业物业公司。

这种类型是今后物业管理的发展方向。因为只有通过招标，才能引发竞争；只有通过竞争，才能促成物业公司有一种紧迫感，深感不搞好工作就无法使企业获得发展，甚至有被社会出局的可能性。目前这种类型的物业公司为数还不多。委托服务型物业公司只有经营管理权，而无产权。

此类型物业管理企业为图书馆员较为好的经济效益，可同时管理多幢房屋以至整个住宅小区。其职能还包括房屋及其附属设备、设施的确保、修葺以及绿化、治安、消防、环境卫生等多方面的服务，这种服务是有偿的。通过管理和服务，超过较好的经济效益、环境效益和社会效益。

2．租赁经营型物业管理。租赁经营型物业管理是房地产开发企业竣工房屋后并不出售，而交由植物种的物业管理企业或为该幢房屋专门重新组建专门从事租赁经营的物业管理企业，通过租金交还投资。此类物业管理企业不仅享有经营管理权而且享有产权；不仅具备维护性管理的职能，且更加主要的是对所管理物业的租赁经营，实质上是房地产开发的沿袭，通过物业的租赁经营超过为开发公司重复使用项目投资和提供长年、平稳利润的目的。

它的经营职责不只是将一层楼、一套单元非常简单地租过来，还须要细心经营，根据市场的必须和变化对所管的物业做出主动的改版，如室内翻新、空间的新的隔开等，并改建与完备物业的用于条件，如通讯、楼层交通等，以提升物业的档次和适应性，进而调整租金以体现市场价格的变化，借此提供更加可观的利润。此类物业管理企业，多以经营商业大楼、综合大楼、写字楼居多。

租赁经营型物业管理与委托服务型物业管理的差异，从产权上看，前者享有产权并有经营管理权，而后者仅有经营管理权而无产权；从管理上谈，前者必须故意生产一个较好的物业用于环境，并将房地产开发中不完备的部分根据市场的必须加以完备，以建构物业的出租条件，赢得顾主，而后者为了维持长时间用于，并经常与售后服务工作融合一起；从管理的物业对象来说，前者多是商业大楼、综合大楼、写字楼，而后者则多是住宅楼宇；从服务的对象分析，前者是以职业角色经常出现的人群，而后者则是以居民角色经常出现的人群。因此，出租型物业公司的经营目标要求了出租型物业管理的经营方式必需是大力的，具有开拓性的。

在服务出租住户前提下，发展一业为主、多种经营，它是房地产开发企业为贪图长期投资效益而采行的一种经营方式。物业管理的宗旨 专门从事物业管理的指导思想应当是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨，就是要在物业管理的全过程中引人注目“服务”二字，管理也是一种服务；以经营为手段，就是在物业管理的全过程中实施有偿服务，并通过经营各种实业，解决问题物业管理中各项经费支出；以效益为目的，就是以社会效益、环境效益、经济效益为最后目的。物业管理的宗旨明确如下： 1．提升物业的价值。

以一个15万平方米建筑面积的小区为事例，缩短用于年限一年，国家就可节约4500万元。我们再行假设一个建筑面积50万平方米的住宅小区，内有5000套住宅单元，假设这些住宅单元的平均值价值为20万元，则总价值大约为10亿元。如果因管理佳而使其价值上升1％，则物业损失平均1000万元之多。

这就解释物业管理的重要性，较好的物业管理可以使房屋设备缩短用于年限，减少其使用价值和价值。深圳万科的“天景花园”以极致和卓越的物业管理使得其房产价值比同区域同档次的房产价值高达40％就是一个很好的相比较。2．故意生产一个干净、舒适度、安全性、宁静、高雅的环境。随着人们生活水平的大大提升，人们对居住于环境的拒绝也更加低。

现代居住于环境的心理标准为安全性、身体健康、私密性、开放性、自主性、方便性和大自然重返性。因此，物业管理应当应用于住宅社会学、环境心理学以及社会生态学等方面的科学知识，建构一个现代人理想的居住于环境。

3．提升发展商的声誉。较好的物业管理服务，可减免业主或出租用户的后顾之忧，减少他们对房地产开发商的信心，创建发展商在公众中的良好形象，增进先前销售工作的顺利开展。物业管理的基本环节 物业管理是一个简单的、原始的系统，从规划设计开始到管理工作长时间展开运作有若干环节不可忽视。

根据物业管理工作的特点，按照先后顺序，物业管理的基本环节是：物业管理的早期插手；物业管理部门的正式成立；物业管理人员的甄选和培训；规章制度的制订；物业的竣工验收与接管；住户人寄居；档案资料的创建；日常管理和修理水土保持；设施设施的完备；系统的协商。物业管理的基本原则 物业管理不应坚决以下几项基本原则： 1．有偿服务的原则。物业管理企业是一种自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。物业管理企业在实行管理和获取服务的同时，必需依照市场经济规律的拒绝，实施有偿服务，按照谁品尝、谁获益、谁开销的原则，由品尝人、受益人承担物业管理费用。

作为经济实体的物业管理企业，其否构建利润是取决于物业管理企业市场经济效益的最重要标志之一，物业管理最后必需构建利润。2．业主自治权管理与专业管理结合的原则。

该原则拒绝业主在物业管理中不应正处于主导地位，即在物业辖区内正式成立业主委员会，以业主委员会为权力核心，由业主委员会聘用专业物业管理企业实行管理。业主自治权既反映在对根本性问题展开决策和对物业管理展开监督上，也反映在签定和遵从业主公约上。物业管理企业在拒绝接受了业主的委托后，不应按照业主的意志和拒绝，通过专职的管理服务人员实行专业化的管理。3．统一的、全方位、多层次管理服务的原则。

随着房地产市场的发展，住房制度改革的深化以及物业产权私有化的减少，一方面，一项物业往往有多个产权单位或个人；另一方面，一项物业的整体结构连接，其设备也相互全线贯通，具备整体性和系统性。这就要求了对物业的管理不能通过统一、综合的管理，才能使物业与环境互为协商，充分发挥物业的功能起到，而无法之后延用各自为政、集中管理的传统办法。同时，随着人们居住于条件的提高，生活水平的提升，人们对物业管理的拒绝也不会减少。因此，物业管理不应实施统一的、全方位、多层次的管理服务，以符合业主的有所不同市场需求。

4．实施合同制聘请的原则。物业管理企业通过合约或契约的签定，在具体了业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，拒绝接受业主的委托，按照业主的意志与拒绝对物业实行管理，从而摆正了“主人”和“管家”的关系。业主是“主人”，管理人员只是“管家”。这种逆行政性管理的终身制为企业化经营的聘用制，将逐步形成富裕活力的竞争市场。

因为业主有权自由选择物业管理企业，物业管理企业就必需靠自己较好的经营和服务，才能取得业主的信任，才能挤入和攻占物业管理市场。这样可以彻底增进服务态度的转变、服务质量的提升和管理水平的提升。物业管理的职能 物业管理的职能，可以区分为决策与计划、的组织、指挥官、掌控、协商五种职能。

1．决策与计划职能。决策是所指对物业管理目前和将来的目标以及构建此目标有关的一些根本性问题所做出的自由选择和要求。

如物业辖区总体管理的方向、业主委员会的重新组建等等。物业管理首先必需做出准确的决策。有了准确的决策，还必需有科学的计划，即把决策的目标形象化，变为一定时期内物业管理的行动纲领。

物业管理的计划职能不应由业主委员会和物业管理企业联合继续执行，物业管理企业特别是在要充分发挥主动性。决策准确与否、计划否科学对物业管理的效果具备决定性的起到。从这个意义上谈，决策与计划是物业管理的首要职能，忽略这一职能，必定不会使物业管理陷于恐慌。

2．的组织职能。的组织就是根据已确定的计划和提升管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、上下左右的关系上、时间和空间的联系上都合理地组织起来，构成一个有机的整体。物业管理的的组织职能就是合理地确认企业内部的管理体制，还包括管理机构的设置、职权的区分和岗位责任制的创建，以充分发挥各个管理环节各级职能部门的主动性。

从一定意义上谈，的组织水平的强弱，必要要求物业管理活动效益的大小。3．指挥官职能。指挥官是根据计划，对整个物业管理活动展开领导和敦促。

由于物业管理活动十分复杂，涉及面甚广，如果没科学的指挥官，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不有可能长时间运转，物业管理活动也不有可能超过预期的效果，既定的计划目标也无法确保构建，所以指挥官职能是确保物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要构建科学的指挥官，物业管理的指挥系统必需常常展开调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌控物业的状况和业主的市场需求，以获得指挥官的主动权。

4．掌控职能。掌控也叫监督，就是物业管理在继续执行计划过程中，必需常常掌控监督计划的继续执行情况，把实际情况与原订的目标、计划、规章制度展开对比，找到差异，分析原因，采行适当的对策，以推展物业管理活动大大发展、完备。掌控职能拒绝创建、完善各项规章制度，还包括业主公约、物业辖区管理章程、业主委员会章程、住户手册、物业公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也拒绝创建周密高效的管理信息系统；还拒绝及时核实管理活动效益，作好各方面的考核，从而使掌控与监督有充份的依据。5．协商职能。

协商也叫调节，就是协商物业辖区内外各方面的活动，使他们能创建起较好的协作因应关系，不至于再次发生对立，以有效地构建物业管理的决策、计划、目标。协商还包括横向协商与纵向协商、内部协商与外部协商。横向协商就是协商物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；纵向协商就是协商同级各部门之间的活动和关系；内部协商即协商物业管理辖区内部上下左右各方面的活动关系；外部协商则是协商物业管理与社会各有关方面的活动和关系，还包括与街道、公安、交通、环保、公共卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。

对物业管理来说，横向协商、纵向协商、内部协商的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能确切地理解物业管理的目标、方针、决策、计划和规章制度；而外部协商则必须社会各方面的通力因应及法律法规的完善。上述物业管理职能是一个有机的统一整体，通过决策和计划职能，可以具体物业管理目标与方向；通过的组织职能，可以创建实现目标的手段，使整个物业管理沦为一部协商的“大机器”；通过指挥官职能，可以创建长时间的物业管理秩序；通过掌控职能，可以检查计划的实行情况；通过协商职能，可以修正偏差，使计划更加合乎物业管理的实际，并及时解决问题物业管理内外部的对立，确保物业管理计划决策的构建。物业管理的起到 1．增进房地产市场的发展。

物业管理是深化房地产经济体制改革，实施房屋商品化的客观必须，具备兴旺和完备房地产市场的起到。物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且就整个房地产市场来说，物业管理扩展了房地产市场范围，完备了房地产投资，增进了房地产市场面向身体健康有序的方向发展。

2．不利于提升房地产投资效益。物业管理是房地产经营活动的基本环节，具备提升房地产投资效益的起到。

房地产要提升投资效益，要向效益快速增长型改变，就必需强化物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协商地发展。强化物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业电子货币。

一方面，较好的物业管理可以使物业正处于完好无损的状态和长时间运营，可以缩短物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，必要提高和提升物业的用于功能，提升物业的档次和适应性，进而推展物业的贬值；另一方面，优质的物业管理，还能受到聪明的房地产交易商和顾客的注目，使该物业沦为抢手货，从而推展该物业的价格下降。物业管理是对物业竣工以后用于全过程的管理，也可以说道是普遍意义上的售后服务。因此，物业管理是房地产开发经营活动的最重要确保。

只有现代化的管理手段，优质、坦诚、完备的物业管理，才能确保房地产价值和使用价值的最后构建，进而提升房地产的投资效益。3．竖立城市形象，完备城市功能。物业管理是提高居民工作与生活环境，提升居住于水平的基础工作，具备竖立城市形象、完备城市功能的起到，居民工作、生活环境的完备和居住于水平的提升是城市生活水平和消费水平提升的基本前提。

物业管理的目的是为业主建构一个干净、舒适度、安全性、宁静、高雅的工作和生活环境，并且其基准还不应随着社会的不断进步而逐步扩展和提高。高质量的物业管理不仅是全然的技术性维修和事务性管理，而且还要在此基础上为业主建构一种从物质到精神，既具备现代城市风貌，又具备个性特色的工作和生活环境，构成一个以物业为中心的“微型社会”；既充分发挥物业的功能，又能在充份确保业主的合法权益的同时，减少业主的睦邻意识，建构相互尊重、和乐相处的群居关系。高质量的物业管理既可以转变城市风貌，提高人们的工作和生活环境，又能提升人们的精神文明素质和现代化城市意识，为竖立城市形象，完备城市功能起大力推展起到。

4．推展外向型房地产和涉外经济的发展。物业管理是减缓我国房地产发展同国际互通的必要措施，具备推展外向型房地产和外事经济发展的起到。

物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不不受地区、国家和社会制度的容许。中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应环境改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住于的必须。较好的物业管理是减缓中国房地产同国际互通，提高中国大陆投资条件和投资环境的必要措施，具备推展外向型房地产和外事经济发展的起到。

5．有助提升房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产综合开发企业的最重要业务，具备提升房地产综合开发企业声誉的起到，随着房地产业的更进一步发展，很多具备一定规模和一定实力的房地产综合开发企业争相正式成立自己的物业公司，并多方挖出、培育物业管理人才。

房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的最重要战略决策。因为房地产开发企业研发的物业如果具备优质的物业管理，就可减免业主和出租用户的后顾之忧，强化他们对房地产综合开发企业的信心，创建房地产综合开发企业在公众中的良好形象，增进先前销售工作的顺利开展。优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具备提升房地产开发企业声誉的起到。物业管理经营人 所谓物业管理经营人，是指具备法人资格的专门从事物业管理的的组织。

物业管理经营人的资格应该经过当地物业管理主管部门和工商管理部门的审查批准后获得。物业管理经营人的所有制形式可以是国有、集体、私营、中外合资、合作、外商独资、股份制等多种形式。物业管理与传统房屋管理的区别 传统房屋管理，主要是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位--房管所、管养段、传统房屋管理单位归属于事业性质。由于房屋部门管理的房屋是国有财产（产权单一），而房管部门又是政府的职能部门，所以产权和管理权是合一的；管理内容主要是对房屋及其设备的修理、水土保持；其经费来源是较低租金和大量的财政补贴。

所以，国家房屋辟得越多，包袱腹得也越重。房管部门给群众获取的服务都是使用权的，归属于福利性质的。专业化物业管理则是以经济手段展开管理，其管理单位归属于企业性质，基层管理单位即是管理处。

一般说来，物业公司只有经营管理权而无产权。管理内容除房屋及其设备的修理水土保持外，还要为居民获取综合服务，例如清理保洁、治安保卫国家、园庭绿化等；其经费来源主要是物业公司自己筹措，通过缴纳管理费和多种经营来解决问题，实施“自负盈亏、自我运转、自我发展、自我完善”的运作机制，为居民获取有偿服务。按照国际惯例，“谁获益，谁借钱”。

综上所述，我们可以把专业化物业管理和传统房屋管理列表展开较为。闻表格9－1。专业物业管理与传统房屋管理的区别更加反映在管理单位与住户的关系上。

传统房屋管理与住户的关系是管理和被管理的关系，而专业化物业管理则是服务和被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户所必须的服务，物业公司都尽可能给与符合，这难道是传统房屋管理与专业物业管理仅次于的区别。物业管理的现代化 物业管理的现代化还包括以下几方面的内容： 1．管理观念现代化。

其中又还包括： （1）信息观念。在物业管理中，信息作为一种最重要的资源来管理和利用，物业管理人员要全面理解物业和运营情况，面临一个大大变化的系统，随时随地对其展开调整，使其达到最佳工作状态。居民、业主对物业管理的意见建议等信息是管理人员展开下一步工作的基础。

因此物业管理必需充分运用信息，强化信息流动、传送，增进信息循环，及时的组织对系统，超过与客观实际的比较完全一致，从而为科学的决策获取条件。（2）系统观念。物业管理的目标不是单一的建筑物，而不应把建筑物与其周围环境总和一起作为一个系统来管理，这个系统中不仅还包括有形的物质，它还包括了无形的精神文明；物业管理不仅是确保物业长时间用于，而且要使物业的功能尽量地充分发挥，为居民获取舒适度的生活和工作环境。（3）经营观念。

物业管理无法依赖行政手段，而不应使用经济手段来管理物业，通过有偿服务、多种经营来确保管理系统的资金平衡。2．管理方式现代化。

3．管理标准现代化。4．管理的组织现代化。5．管理手段现代化。

物业管理在中国的发展现状 我国社会化、专业化、企业化、经营型物业管理的问世和发展，是在80年代随着我国房地产业的完全恢复和发展，随着我国对城市建设和管理的推崇，在改革消费环节的房地产管理体制的基础上创建一起的。雏形是住宅小区管理。我国的住宅小区管理跟上于80年代初。

转入80年代后，我国的房地产业是在经济体制改革的过程中，在房地产的商品属性获得证实以后以求完全恢复并大大南北兴旺发达的。房地产开发的工作量平均值每年以26％的速度递减，每年的商品房施工面积都在1亿平方米以上。1980年以来，城镇平均值每年建于的住宅面积约1．2亿平方米；用作住宅建设的投资累积相似4000亿元，是建国以后前31年住宅投资总额的5倍多，1979～1993年，全国城镇的人均居住面积由1978年的3．6平方米提升到7．5平方米；享有建筑面积5万平方米以上的住宅小区5000个；还有2600多万平方米的工商文教用房。在大量房屋楼宇投入市场转入消费的时候，在发展房地产的生产、流通环节的同时，如何办好房地产消费环节的管理，使房屋的用于功能需要充分发挥，并使城市的面貌美观、有序，是一个放在人们面前十分不利的问题。

1989年9月13日，建设部在大庆市开会了第一次“全国城市住宅小区管理工作会议”。会议一方面交流了改革开放以后，各地区在住宅小区管理方面有一点糅合的经验；另一方面特别强调要很快提升住宅小区的管理水平，转变按产权拆分管理，各自为政的体制。会议首次明确提出和讲解了境外社会化、专业化、企业化、经营型的“物业管理”新概念。

1990年后，我国朝着社会化、专业化、企业化、经营型物业管理方向发展的新型的住宅小区管理工作转入了试点阶段。建设部于1990年6月28日在沈阳市开会了“全国城市住宅小区管理试点工作会议”，对13个首期国家级试点小区的试点工作展开了部署，还先后施行了《全国城市文明住宅小区标准》、《全国城市文明住宅小区合格视学办法》、《全国城市文明住宅小区合格视学实施细则》等住宅小区管理规章和管理工作的考核标准，并据此于1992年10月评选了28个“全国文明住宅小区”及广州市五羊村、无锡市沁园小区等8个“全国模范文明住宅小区”。

1992年3月6日，第二次“全国城市住宅小区管理试点工作会议”在北京开会。会议明确指出：住宅小区管理要在获得成绩的基础上，向规范化、标准化、科学化、现代化方向前进；行政型的管理要很快向经营服务型改变。之后，各种形式的物业管理研讨会、培训班随之争相举行。1993年3月26日，建设部房地产业司在广州、深圳开会了一次较高层次的全国物业管理专家研讨会。

来自全国20多个城市的有关部门领导和专家，环绕如何创建起合乎我国国情的物业管理体制和发展方向，经过冷淡的辩论和争辩后获得了共识：我国必需回头社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理道路。会议还认为“物业管理”实质上就是对原本行政性、福利型管理体制的改革，不引入“物业管理”这个新的模式就无法推进改革。

1994年3月，建设部授予第33号令《城市新建住宅小区管理办法》（以下全称《办法》）。《办法》是建国以来我国有关物业管理的第一个法规，《办法》拒绝：开建的住宅小区，要提早作出物业管理规划和实施方案，按《办法》拒绝实行专业化物业管理；已建的住宅小区，并未按《办法》实行物业管理的，要逐步转换机制，实行专业化物业管理。《办法》还明确具体了物业公司的地位、起到、责任和权利；具体了业主有权自由选择物业管理单位，物业管理单位要用较好的服务来占领市场等一系列问题。

《办法》作为一个部门的规章，为我国社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理获取了指导和法律依据。自此，我国由物业管理公司统一实行社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理的路子早已奠定。

至1995年，物业管理之花上在我国四起对外开放并开花结果了令人瞩目的浆果。物业管理从业人员多达10万人，归属于第三产业的物业管理行业很快兴起；深圳、汕头等20多个城市先后根据《办法》融合本地区的特点制订了物业管理的地方性法规；深圳、海南、上海、广州等地陆续正式成立了物业管理协会；建设部授予了《全国杰出管理住宅小区标准》及有关视学竣工验收工作的通报，并据此于同年11月评选了88个“全国城市物业管理杰出住宅小区（大厦）、工业区”和33个“全国物业管理杰出样板住宅小区（大厦）。”这些杰出的小区、大厦和工业区的物业管理专业水平有了相当大的提升，从规划设计、施工质量的早期插手到实施班子和经费，完备设施、制订管理制度、积极开展日常管理服务等先前第一时间工作都做到得很好，而且体现出有我国专业化的物业管理早已从住宅小区蔓延到综合大厦、办公楼、工业厂房等各种物业。

与此同时，建设部又著手的组织专门的力量制订物业管理的各项规范性文件、文本、章程、合约等。所有这些，都标志着我国物业管理的迅猛发展开始转入规范化、法制化的发展轨道。发展物业管理的重大意义 社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，还包括管理体制和管理机制、管理方式和管理模式、管理内容的广度和深度都与原本福利化、行政型的房地产管理具有显著的区别： 1．原本的福利化、行政型房地产管理是各个产权单位、多个部门的多头、多家管理；物业管理则是由专业的物业公司实行统一管理。

2．原本的福利化、行政型房地产管理只是全然的收租修房；物业管理则还包括房屋及附属设施、涉及场地以及环卫、治安、绿化、道路等实行全方位的修理水土保持和管理，并对物业业主和同住人获取多方面的综合性服务。3．原本的福利化、行政型房地产管理是计划经济下政府部门的行政性、福利型管理；物业管理则是市场经济下的企业化、经营型有偿服务。

4．原本的福利化、行政型房地产管理是管理单位终身制，管理单位是以自身的意志去管理，住户正处于被动的地位而别无选择；物业管理则是由业主、住户与管理单位之间通过合约方式在合同规定的期限内的聘用制，业主和住户与管理单位是在公平的原则下双向选择的，业主和住户可以选派自己讨厌的管理单位，管理单位有权拒绝接受或不拒绝接受选派。5．原本的福利化、行政型管理的物业产权都是公产，且主要是住宅；物业管理则是一种不含国家、集体、个人（还包括港、澳、台胞及外国人）构成的产权多元化格局。所以，发展我国社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，是我国房地产消费环节管理体制乃至城市管理体制的根本性改革和突破，于国于民都具有极其重要的意义： （1）社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，使物业管理单位出了多个产权单位和业主的总管家。

物业管理单位在产权单位、业主的许可范围内统一实行各项管理内容，防止了原有的管理体制下各自为政、多头管理、相互扯皮、互相推诿的种种弊端，大大地提升了整个城市管理的社会化程度，使物业管理超过效率和质量的同时提升。（2）社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，通过业主、住户与物业管理单位的“双向选择”，将管理单位的终身制变成企业经营型的聘用制。

在这样一种新的机制下，将不会逐步形成有活力的物业管理竞争市场。业主、住户有权自由选择物业管理单位；物业管理单位必需靠自己较好的经营和服务才能挤入和攻占物业管理市场。

这样，将不会彻底增进管理服务态度的转变、服务质量提高以及管理水平的提升，推展我国物业管理事业的发展。（3）社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，实行有偿的服务，实施合理的收费，通过多种经营，使物业管理资金有了确保，有了“肝脏功能”，踏上以业养业，自我发展的道路，大大减低了国家的财政负担，增进了整个国民经济的发展。（4）社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，对房屋及其附属设施、涉及场地以及环卫、治安、绿化、道路等实行全方位的修理水土保持和管理，并对用户获取多方面的综合服务，充分发挥了物业的综合效益和整体功能，使物业寄居用人在便利、舒适度、安全性的生活和工作环境中安居乐业、陶冶性情，培育出有文明、高尚的情操。

对增进社会主义精神文明的建设，减缓现代化城市建设的步伐也起着最重要的起到。（5）社会化、专业化、企业化、经营型物业管理，理顺了行政机构、政府部门、物业管理单位以及业主、住户之间的关系，摆正了架构。

这样既不利于企业单位各自专心地专门从事本业，发展本业，又不利于扩展第三产业领域，减少社会就业人数，增进我国的经济繁荣和社会安定。

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