粤港澳大湾区刮产业地产风 房企打响差异化竞争之战

在政策红利、科技创新等大背景的推展下，产业地产于是以沦为房企转型非住宅业务的众多突围之道。在粤港澳大湾区建设的风口之下，整个区域的港口、物流、地产面对新机遇的经常出现。

随着深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的产业融合日益密切，多家房企争相掘金产业地产领域，这当中少有碧桂园、金地和星河等本土企业。对于此前耕耘住宅研发的房企而言，进占产业地产领域是机遇也是挑战。

如何利用自身的资金优势与资源优势，与当地政府合作，去做到产业园区、特色小镇等的规划与布局，是一个有一点思维的问题。要想要分给这块高级蛋糕还须要解决问题诸如融资、研发、运营、招商等综合问题。

与此同时，跨界发展、品牌输入、产业运营、创客蓬勃发展沦为华南区产业园发展新的特征。全新的市场特征带给了更加多的研发思路，同时也造成更加简单的竞争环境。差异化竞争优势、可拷贝运营模式沦为大湾区园区开发的最重要命题。掘金产业地产去年销售额突破5000亿元的碧桂园，是粤港澳大湾区产业地产领域的先行者。

碧桂园科技小镇是碧桂园集团进占产业地产的开篇之作。目前，第一个项目早已落地广东惠州。据《中国经营报》记者理解，碧桂园在粤港澳大湾区的产融项目布局还有深圳机器人产业园、顺德新能源汽车小镇等。

碧桂园集团党委副书记、副总裁朱剑敏对《中国经营报》记者回应：我们实在未来大湾区的投资机会在一、二、三产业都可以全面发展。实质上，我们感觉大湾区还有一个可以发展的方向就是乡村大力发展。

大湾区有繁盛的城市，也有一些亟需建设的乡村。在建设方面，应当将大湾区辖内的乡村也建设成农旅、道家这些田园综合体。某种程度以住宅研发著称的金地集团也回头在试水产业地产的路上。金地方面向记者回应，集团早已布局了七八个服务于高新科技的产业园。

例如深圳的威新软件科技园，引入了还包括英特尔、阿里巴巴、亚马逊、伟创力、华为、大疆等在内的6家500强劲企业、17家上市公司。高调宣告耕耘产业地产领域的还有布局集中于粤港澳大湾区的时代中国。2016年12月，时代中国公布时代未来小镇战略，正式成立时代产业集团，宣告耕耘产业地产领域，以建设新型城镇、打造出高端产业为核心产品，找寻产业与科技、创意、生态、居住于等协同发展。

截至2017年底，时代中国已和广州、佛山、中山、珠海、惠州、东莞等地方政府签定了21个合作开发小镇的框架性协议。与西门子、SAP、微软公司等60多家国际顶级产业龙头企业创建深度合作关系。

在智能生产、大身体健康、信息科技等领域可行性搭起了产品模型，不具备了产业落地能力，为区域产业转型和城市升级奠下了坚实基础。扫除地产倚赖由于多数房企本身没产业基因，再行再加其快周转、以物业销售为核心的发展模式，使其一度被市场批评借产业园、科技小镇等项目的名义，提供低成本的大宗土地做到地产研发。

如何去密码这种倚赖是房企在这个快周转、低投放行业应当去思维和转变的问题。深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺指出，房企首先必须改变思维，无法再行用房地产思维去做到产业园。在这一方面，碧桂园、星河控股集团做到得更加专心，皆通过正式成立专门的产业地产公司，从而造就集团转型。以星河有限公司为事例，其为向城市运营商转型而正式成立了专业产业地产投资运营集团公司星河产业集团。

星河产业将自身定位为产业地产投资运营服务商，规划有产融联盟新城、特色小镇、双创社区三条产品线。产业投资是星河建构产业地产的全链条研发其中之一，也是其挣脱单一地产倚赖的关键之一。近日，星河产业集团产业发展中心副总经理吴孟轲回应，产业园区的租金收益是最简单的模式，其主要起到是覆盖面积项目的运营成本和人力成本，但长年的可持续发展和增量收益还是要靠产业投资和产业运营。

产业投资让公司和园区企业初始化在一起茁壮，既能共享企业发展红利，也能带给产业集群的效果。不过，房地产也是特色小镇、产业园区建设中不可或缺的一部分。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者认为，政策层面也在特别强调避免特色小镇单一化地产的偏向。目前特色小镇还是以产业造就以定，房地产是因应的角色，因此在产业地产发展过程中再行把主次顺序搞清楚就对了。

防止100%同质化目前粤港澳大湾区运营比较成熟期的产业园主要集中于在广州、深圳等城市，研发主体除了传统房企，还有实体企业和工业地产开发商。在此背景下，房企在研发产业园区和科技小镇的过程中，也较多地引进外部专业力量反对。

中国指数研究院在《2017年中国产业地产发展年报》中回应，各房企牵头专业领域的龙头企业沦为其布局涉及产业地产的最主要方式。比如碧桂园就牵头美的于佛山打造出库卡机器人小镇、星河产业就手牵手张江高科等创建基金投资平台，以基金为纽带，更有更加多优质的企业。戴德梁行深圳产业地产部主管及董事张冬冬告诉他记者：有所不同的研发主体有有所不同的优势，如果需要集各家之所长，互相统合资源联合去研发运营产业项目，那认同是比单一方去做到效果好得多。

随着渐渐白热化市场竞争，如何强强联合构成差异化竞争优势、防止同质化也将是房企们必须面对的众多问题。宋丁指出，必须防止的是100%同质化。

而在诸如特色小镇的打造出上，必定有90%是必须同质化的，差异化反映在剩下的10%上。张冬冬回应，产业园区要突显特色和差异化，除了传统的租金、物业销售收入之外，园区电子货币服务未来也不会沦为一个较为大的盈利增长点，是有一点对外开放商、运营商去突破的，电子货币服务也能作出差异化；另一方面，未来产业园区也许可以通过REITs（房地产信托投资基金）这类金融手段在资本市场构建解散，从而提供收益。

不过目前国内都主要还是类REITs，即以企业融资居多。

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