去地产化背景下 文旅项目需要更复合的盈利渠道

短短6年，文旅地产已经历几番春秋。2018年9月20日，第一财经新的一线城市研究所与仲量联行联合主办新文旅时代产业创意发展论坛，一起探究、总结了去地产化背景下的文旅产业变革、文旅产品未来发展趋势及评价指标等议题。论坛公布的《新文旅时代：消费升级与去地产化趋势下的产业创意发展》白皮书（下称白皮书）表明，文旅项目研发在前期必须投放大量资本、回笼资金较快，所以开发商在插手文旅领域时，一般来说不会使用大盘+综合开发的模式，这就造成项目品质无法确保，甚至房地产简化的偏向。

作为开发商多元化发展中较早于布局的模式，文旅地产已经历了残暴生长冷静期转好再行愈演愈烈的多个阶段。普华永道和睿意德牵头公布的《2017中国文旅地产研究报告》（下称《报告》）表明，2012~2014年，是我国文旅地产较慢发展时期，年均追加项目2200个，平均值增长速度约83%，但项目同质化相当严重。

2015年，行业过慢研发而造成的问题渐渐曝露出来，一批定位不明、盲目波澜的项目被市场出局，行业配对，文旅地产转入冷静期。2016年~2017年两年间，行业温度有所回落。

至2017年7月，万达、富力、融创的世纪交易将文旅地产再度纳至公众视野。彼时，万达将13个文旅城91%的股权作价近300亿元出让给融创。今年8月，融创正式成立了融创文化旅游发展公司，融创中国行政总裁汪孟德等兼任董事。并与海南省旅游委签订战略合作框架协议，并明确提出推展在海南成立融创文旅集团总部。

据报，融创的文旅板块将与地产集团分离，独立国家运营。自此，文旅地产再度站上风口，为了迎合国人的消费升级，以及在调控持续、存量房时代来临等综合因素的影响下，更好的房企企图通过多元化运营找寻新的增长点，而文旅地产大自然沦为了不遑多让的板块。不过，此前的失利矗立眼前，业内正在总结经验。与文旅地产再行愈演愈烈一起经常出现的，是新的含义与挑战。

从业者早就找到，文旅地产拒绝文化产业、旅游业、房地产业三者融合，以营销为导向的方式难以为继，以运营为导向、统合资源、精细化管理的模式或是初衷。地产是不能去除的，文旅要新的再行辨别、新的再行配对。APAX Group 川力企划集团CEO、Discovery探寻无限大主题公园主席Terence Chu并不直白自己的观点。他指出，能用文旅推展产业发展，把后端的研发部分做到乘法、做到优化，如何把更加优质的IP、更加优质的内容融合运营到文旅设施中，是现阶段仅次于的难题。

中华文化理事长副主席董亚平则主张文化+旅游+城市运营商。他说道，有开发商用6000万港币建设了一个景区，10个月重复使用了6000万人民币；也有开发商用1.2亿元建设了26个村寨的文化村，10个月交还了1.5亿，靠门票和消费服务，这些都是很好的样本。

聚元资本创立合伙人黄涛也传达了类似于的观点。他指出，去地产简化并不是几乎地做到除法一回合，而是要建构一个新的方式让地产和文旅项目有更佳的融合，建构更加多样化的收益。目前，文旅地产分成主题公园（如华侨城、迪士尼）、自然景点风光、度假酒店别墅、文化旅游村镇等。

比较壁垒更高的主题乐园，后三种是开发商更加注目的细分领域。但无论哪一种，对比开发商擅长于的高周转研发销售模式而言，皆呈现投放低、报酬周期长以及利润厚的特点。这样的背景之下，运营商须要抛弃单一的销售只求、出租房费门票等收益占到比小的模式，更加讲究多元盈利。黄涛指出，必需跑出传统卖房子的盈利来源，转而去找寻门票收益、二次消费收益、涉及设施产业收益等新的盈利模式。

正是由于盈利模型的转变，在这个市场中问世很多新的细分行业，比如文创产业。这些产业有较为活跃的生命力，享有较强的所求能力。此前，乐领董事长罗雷就告诉他记者，公司有主要三种盈利模式，一是会员费，二是租赁的房费，三是周边产业如销售农产品的收益。

白皮书表明，文旅项目必须更加填充的盈利渠道，除了减少二次消费，教育培训、文创产品、赛事活动等都必须划入考虑到。此外，风险基金、保险基金、网络众筹等投资主体的参予，也不会为文旅项目的金融化运作获取多元融资渠道。

《报告》表明，目前有数多达1/3的百强房企转入文旅地产。事实上，就连多年来专心住宅研发领域的万科，都在2017年10月宣告转入文旅产业，创意文旅地产领域跨界产品模式。汪孟德在今年3月融创业绩会上谈及，并购的13个万达文旅城，为融创持续获取充裕且高质量的可售资源，且在未来的三到五年内，沦为融创的业绩增长点。

行业的欢迎大自然是产业的发展方向，但在发展的背后，如何庆贺新的挑战仍须要业者慎重考虑。用仲量联行战略顾问部中国及华东区总监徐岱雄的话说道，文旅地产去地产简化的趋势不可避免，自我肝脏功能是业界最须要注目与探讨的议题。

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