从星巴克、海底捞、ZARA的布局 看懂昆明商业地产成长逻辑

（云南车站报导）3年前，我们以星巴克（市场需求面积:150-350平方米、已入驻1001家购物中心、今年计划进600家）的布局取决于昆明的商业发展广度。2年前，我们找到海底捞（市场需求面积:800-1500平方米、已入驻290家购物中心、今年计划进200家）的布局展现出了昆明商业零售的深度。

如今，ZARA的扩展方略则让我们看见了昆明商业地产的多维度。从广度到深度再行到多维度，这乃是昆明乃至云南商业地产的茁壮历程，也是商业1.0到2.0再行到3.0的水平反映。星巴克思维1971年，星巴克咖啡店正式成立；1999年，中国大陆第一家门店在北京中国国际贸易中心开业；2011年5月云南首家星巴克在昆明开业，自此，在云南的扩展步伐未曾暂停。

如今，星巴克在云南共计33家门店。昆明早已开业27家门店，2家将在年底迎客；丽江共计3家；大理2家；普洱1家。其开店速度领先于很多省会城市。

（顺城、正义坊、南亚风情第壹城、美辰百货、金鹰B座、百大新天地、柏联广场、七彩ME TOWN、欣都龙城、嘉年华、世纪金源、长水机场一店、昆明广场、西山万达、滨江俊放广场、广福路爱琴海、长水机场二店、公园1903、海伦城市广场、大都摩天、翠湖、七彩云南第壹城、俊放中心、西城COHO、新世界百货、砂之船奥莱、长水机场三店，以及将要开业的云投中心店和螺蛳湾大悦城店。）共创云南地州，星巴克扩展的步伐早就投身于。2015年9月19日，星巴克坐落于云南丽江的第一家店开业。

2016年星巴克在大理州的泰业国际广场店和大理古城新设2个连锁店，除了早已开业的之外，星巴克在下关市南片区也有开店计划。值得注意的是，此次具备条件的县城也在谋划之佩。对星巴克来说，将品牌沉降到县城早就仍然是雏形期的新鲜事物，国内有数数例顺利的案例可录，但之于云南而言，向县城渗入尚属首次。

2017年5月23日在昆明北京路沿线上的俊放中心开业。据理解，俊放中心归属于俊放地产的总部基地，是一栋5A级写字楼，该门店归属于星巴克云南的首家Office店。

值得注意的是，自2017年10月13日，顺城店首先开始了提档升级，从一般门店转型为臻选店，此后，正义坊、南亚店也随后升级为臻选店。2018年6月21日，星巴克中国的首家咖啡原产地门店在云南普洱开业。这标志着星巴克首次在中国咖啡原产地构建咖啡旅程最初十英尺和最后十英尺的交融与承传，也是时隔六年前星巴克云南咖啡种植者反对中心扎根普洱后的又一里程碑。

正义坊店顺城店综上，我们看见了星巴克的布局早已呈现了几大特点：从市中心向区域中心蔓延；从成熟期商圈向新兴商圈移往；从百货店到购物中心店；从购物中心店到社区店、写字楼店；从省会向地州迈向；从地州向县级渗入；从一般店升级为臻选店。由此，可以确认，星巴克在云南的扩展可以用普遍形容，而普遍的背后，则凸显了昆明商业项目的布局早已从单一的市中心向各个区域落地，本地商业与外来商业堪称旗鼓相当；商圈的区分也渐渐呈现年长、时尚的特点，白云路、人民西路、春融街等新兴商圈开始发力；商业形态也从最初的百货开始构成了一站式MALL的天下；地州的商业发展也在外来著名商业的轻资产运作下逐步拨云见日。

海底捞闻地海底捞于1994年在四川简阳开办第一家餐厅，并已逐步扩展到内地26个省市及台湾、香港、新加坡、韩国、日本、美国等地区及国家。截至2015年、2016年、2017年12月31日，海底捞分别享有并经营146、176、273家海底捞餐厅，其中一线城市分别有50、55、65家，二线城市分别有71、83、120家，三线及以下城市分别有18、29、69家，内地以外地区分别有7、9、19家。分城市看，海底捞餐厅渐渐向三线城市及以下城市沉降。

2015至2017年间一线城市海底捞餐厅数量务实快速增长，二线城市海底捞餐厅数量占到比最低，三线城市海底捞餐厅数量高速快速增长。作为扩展业务的分水岭，2015年海底捞回到了昆明，同德昆明广场也不择手段代价多方希望，将这枚人流收割机引进商场内，这在当时的昆明来看，实为行业内的众多受到影响。标志着全国餐饮的触角开始在春城探望。在北市区看见了这股消费大势后，2016年11月19日海底捞开始选址南市区，在南亚N.E.W MALL打开了第二家门店。

南北布局已完成，接下来之后要在市中心守住一席之地，2017年3月12日昆明第三家门店在金鹰购物广场B座成功落地。经过一轮试探性的选址开店后，海底捞自知昆明对于高质量服务型餐饮的很大市场需求，开始了新一轮的较慢扩展。2018年2月13日第四家店在欣都龙城VCpark开业，同年五月第五家店直奔了世纪金源购物中心。

当然，2018年会负于于此，由于入驻昆明较早，海底捞开始发动了填空式的布局。9月将不会在七彩云南第壹城和顺城各进一家店，目前正在围挡中。

随着外来新项目的落地，11月五华吾悦广场店将开业，12月昆明大悦城店以及七彩METOWN也将开业。昆明广场店从海底捞在昆明的开店时间来看，这实为一种战略性策略，从2015年到2017年，每年进一家。到了2018年之后开始突击性的开店，一年就要进7家，可以推断，由于外来商业的大大入驻，现有的商业空间开始膨胀，海底捞被迫开始较慢标记，并乘机向外来优质商业项目入驻，由深及浅，在前进中步步为营。从布局上来看，海底捞首先入驻了昆明人口基数仅次于的北市区，再行进军消费市场需求极大的南市区，而后乃是在人口最集中于的市中心再布一子，又在昆明市的春融街商圈、西北商圈、白塔路商圈屡屡开店，接下来则根据适当片区的消费市场需求来减少门店，比如北市区在欣都龙城，市中心在顺城再行各进一店。

由此，我们从海底捞的开店逻辑上看，昆明的商业发展，目前呈现市中心、南市区、北市区，三个区域的霸主地位。而从集群效应来看，白云路商圈、三市街商圈、南亚商圈仍然最不具人气的，而春融街商圈、西北新城、杨家螺蛳湾商圈正在呈现领先于的势头，未来势能无可限量。此外，海底捞的开业时间也集中于在2018年，这一年，是五华吾悦广场、昆明大悦城、金地兰亭广场等外来商业又一次集中于守住昆明市场的年份，而上一次是2014年广福路爱琴海与西山万达等外来商业的入驻。

所以，2018年可以看作昆明新的商业发力的开端。Zara逻辑9年前，zara西南地区首店昆明顺城店开业，其开业时间早HM、 UNIQLO、MUJI、GAP等品牌，一跃沦为昆明慢时尚行列的鼻祖。

开业期间，由于ZARA启动大型广告宣传活动，加之自身的品牌影响力和前卫的时尚元素，前来尝鲜的人络绎不绝，门口都排起了长龙，人气爆棚。沉寂六年后，ZARA在昆明广福路爱琴海购物公园再一班车了第二家店，这一次还将其副牌MassimoDutti、pullbear、Oysho首次带回了昆明。ZARA昆明爱琴海店坐落于爱琴海购物公园一、二两层，门店面积高达2049平方米，也是ZARA在昆明面积仅次于的一家店。2016年，经过新的的装修与拓张，Zara于昆明顺城购物中心的形象店铺重装揭幕。

在遵循全球近期店铺设计的同时，将原先两层店铺拓展至三层总面积超过2217平方米（较原先面积扩展了三分之二），分别由一层和二层的女装以及胜一层的男装与童装构成。新店的启用，也是集团可持续发展允诺的一个新里程。较之传统门店，这些可持续性环保与节约能源措施可为该门店平均值节约用电量约30%。

2018年上半年，在昆明维持耐心状态的ZARA，在下半年将要打开反感攻势。预示着昆明大悦城12月1日开业，Inditex集团再行布局一家ZARA，以及Massimo Dutti、OYSHO、ZARA HOME、Bershka各一家。值得一提的是，ZARA HOME和Bershka是首次转入云南。顺城店在时间上，ZARA虽然比其他慢时尚品牌都要先进设备派驻昆明，但开店的速度却不及其他，目前还只有三家门店，但是有一点注目的是，zara所入驻的项目都会展开深度的扩展，例如爱琴海购物公园店和将要开业的大悦城店，不仅主牌zara入驻，还将其五大副牌带进，此外还将开业最先的顺城店展开了升级，从各个维度对品牌效应展开最大限度的获释。

在选址上，zara热衷市中心的方位，其他区域仅有在南市区开店，将要在12月呈现出的大悦城店坐落于杨家螺蛳湾商圈。可以显现出，zara在昆明讨厌与全国连锁的商业展开多维度合作，爱琴海与大悦城就是最差的解释。在昆明，消费者对于zara的理解还低于其他慢时尚品牌，他们指出zara极具潮流和时尚性，旗下多品牌的入驻某一个项目，可以显现出落地到昆明的商业项目还是对连锁品牌博得很大市场需求的，这种多维度、深度简化的合作，是昆明商业地产较慢发展的催化剂。此外，多品牌的入驻，也是当地消费升级下，人们对于品牌认知度的提高。

星巴克选址布局普遍，海底捞扩展战略具备深度，zara与项目展开多品牌合作，三个品牌的昆明布局，实为一种思想和闻地，都可以对城市的商业地产发展看出一二，具备深远影响的糅合意义。

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