7月的繁荣与隐忧：标杆房企业绩高企 下半年迎偿债高峰

在调控重压、融资放宽下，7月房企的销售仍然正处于高位，龙头房企常有。中原地产研究中心数据表明，已发布7月业绩的32家房企单月销售额3328亿元，同比2017年下跌46.3%，其中碧桂园销售490亿，依然领先。前7月，这32家房企的销售金额超过了25373亿，同比上涨幅度高达37%。房企的盈利预期也十分悲观，多达50家上市房企上半年利润及业绩预告片表明，利润下跌的企业超过了80%以上。

这也是7月末中央政治局会议定性极力遏止房价下跌的市场背景，8月份开始，从中央到部委到地方，调控转入了深水区。变长了时间来看，销售和业绩飘红的背后，前华远地产董事长任志强认为，2018年是房企2015-2016年高额借款后的第一个债务高峰，偿还债务总额将约3300亿。

下半年，房企广泛面对债务与资金压力，减缓销售资金回笼，现金为王，沦为房企存活发展的关键。业绩兴旺7月至今，全国楼市调控密集程度创下历史纪录。中原地产统计资料，合计多达60城市公布多达70次各类型调控政策；前7月，总计调控次数260次，同比下跌80%。即使在如此严苛的调控之下，主流房企仍然构建了突破历史新纪录的销售。

据克而瑞统计资料，2018年前7月，百强房企销售额已超过5.35万亿元，同比快速增长39.4%，增长速度较上半年提升2.5个百分点。其中碧桂园依旧排在，以4614.9亿位列第一，万科、恒大紧随其后，分别为3502.8亿元、3446.8亿元；保利、融创皆突破2000亿元大关，分别为2431.2亿元、2253.0亿元；挤身千亿的房企也多达10家，低于去年同期的8家。

克而瑞认为，就7月单月来看，百强房企销售额超过7642亿元，同比快速增长 57.7%，虽环比上升 31.5%，但销售额与1-6月均值基本持平。其中，碧桂园、万科和恒大单月销售皆突破400亿，分别为490.0亿元、451.4亿元、406.6亿元。

第二梯队的融创显著减缓节奏，单月销售338.7亿元，名列第四，保利地产单月销售278.08亿元，名列第五；单月突破百亿的还有新城控股、龙湖、中南建设等十余家房企。互为较去年同期，Top3房企7月单月同比快速增长8.3%，Top10、Top20及Top 50房企单月同比增长速度分别超过38.9%、43.4%和57.7%。但房企之间经常出现了分化。

有10家房企涨幅多达50%，8家涨幅在40%-50%之间。其中恒大脚步显著上升，销售额上升了7.9%，碧桂园则基本保持同一水平，小幅下跌8.9%，而万科小步慢回头，下跌26.9%。融创则同比下跌53.7%，保利更加同比快速增长67.9%，金茂同比快速增长了115%。

中信建投证券分析师陈慎指出，这是由于去年同期基数较低造成，同时也可显现出，中型房企增长速度弹性显著高于大型房企。中原地产则认为，房企销售分化的趋势在2018年下半年不会更为显著。

值得注意的是，环比来看，此前市场广泛担忧，6月份房企在半年度业绩驱动下加快推盘，或欠下7月部分的购房市场需求。这种担忧不无道理，从7月份的数据可以显现出，调控的影响早已显出。如碧桂园、恒大、万科三者销售额较6月均有暴跌，分别为37.0%、31.2%、18.8%，碧桂园降幅仅次于；第二梯队的融创环比上升25.8%，保利环比上升53.8%；此外同比快速增长最低的金茂，也较6月份大幅度上升52.4%。

整体来看，Top3、Top10、Top20以及Top50的销售额环比皆显著上升，分别暴跌29.5%、34.4%、34.4% 和33.4%。另据中信建投证券统计资料，7月份，51个重点城市的成交价数据，环比增长速度也上升了3.7%。从趋势来看，中原指出，下半年30大城市打开楼市调控维稳模式，但调控效果将主要反映在三四线城市涨幅上升，以及中小房企销售压力增大。不过，广州一位大型房企内部人士认为，不受碧桂园近期工程事故影响，房企的高周转模式风险显露出，业主维权比例下降，不回避部分大型房企在下半年的销售将显著上升。

债务高峰已至销售兴旺的另一面也有主因，下半年房企面对较高的债务与资金压力。海通证券统计资料表明，2018年年初至6月初，地产信用债偿还债务量已约1058亿元，多达2017年全年（699亿元）。假设回售行权总量中的40%必须在当期偿还债务，则预计2018-2021年须要偿还债务的地产债分别为3720亿元、4264亿元、4467亿元、4971亿元。

其中2018年下半年仍须要支付逾2000亿元。除了信用债，就整体债务而言，任志强曾估计，2018年房地产行业将步入一个借钱高峰，超过3300亿。川财证券指出，今年信用债债权人事件时有发生，造成市场需求上升，下半年地产债届满规模较小，届满债券后半段不存在较小的障碍。

此外，因为较低资质主体偿还债务量占到比低于行业平均水平，而交易所却未减少地产债的发售拒绝，再行融合今年以来楼市景气度上升等因素，房地产行业经常出现债权人债券的可能性较高。一旁是债务压力增大，一旁是房企的融资环境持续变差。

保利地产研究院认为，近期监管层仍获释严控地产杠杆信号，下半年房企融资末端无以有大提高。房企的销售也不容乐观，当下的调控政策放宽市场成交价，通过提升银行贷款门槛、提升首付比例、减少刚性住房拒绝等手段，让市场有价无量。安信证券投资顾问祁泽金说道。有价无量下交易的人较少，市场不会横盘一段时间。

比如部分城市在禁售政策下二手房价格比新房低，但二手房卖不出去，价格也会上升。祁泽金还分析，下半年房贷利率不会之后下降，入市成本提升不会影响购房者的决意，进而影响销售。

美联物业总监何倩茹指出，不受禁售政策的影响，很多开发商新的盘捂了一两年，但到今年下半年，由于资金链紧绷，不会有较多开发商自由选择推盘。据深圳市规土委数据，7月深圳有9个项目入市，8月将下降到20个。易居研究院总监贤迈进也指出，下半年房企会大力推盘，不回避部分房企会展开降价。

国泰君安证券分析师谢皓宇认为，随着政治局会议对房价调控的申明，房企与政府的博弈论告一段落，融资末端没边际放开的预期，因此三季度能看见供给的增大交换条件现金流和债务。房地产市场如果遭遇资金链脱落，不会倒逼房企以价换量。

祁泽金称之为。保利地产研究院警告，今年房企现金流管理尤为重要，企业不应以现金为王、加快回笼资金，保证财务务实，以应付行业的调整风险。

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