戴德梁行：2019年1季度上海“首店效应”反响热烈

4月11日，房地产服务商戴德梁行在上海举办2019年第一季度媒体抢走听得不会，公布了大宗交易投资市场、写字楼市场和零售市场的近期数据，并对未来各市场的发展趋势展开了理解。大宗交易投资市场：内资转好拦腰牙赶 外资强势持续加码上海大宗市场早已倒数三年斩千亿交易规模，截至一季度末，上海2019年大宗市场成交额已过900亿大关，约959亿，交易市场活跃度同比大幅度提高，而外资买家一直是主要占到比。

戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平讲解，2019年一季度，多家境外机构募资59.4亿美元，外资的资金来源以卸任、养老、保险和主权基金居多，预计在2019年会减缓投资速度；内资房企融资可玩性减轻，但不受资管容许，保险资金仍是各家机构追赶的重点，仍然偏向于一线城市平稳收益的办公楼以及公寓资产。2019年一季度，戴德梁行促使基汇资本对于上海万象城四栋超强甲级写字楼(A、B、C及D座)的并购，顺利将外资基金引进上海副中心，造就整个投资市场将目光投向大虹桥，具备标志性意义。叶国平分析，一季度上海市场大宗交易物业类型比例按成交价金额看，综合物业占到比68%，办公物业占到比29%，招商项目依然最不受投资者注目。

核心地段资产清净回报率大约为3.5-3.8%，新兴区域大约为4-4.5%，清净回报率预计2019年较去年不会有小幅快速增长。叶国平总结道，一季度戴德梁行大中华区共计促使投资交易16单，成交价总金额近340亿元。

未来上海大宗交易市场外资仍为主角并持续加码，内资资金转好并逐步衰退。投资机会将不会经常出现在3个方面，分别是有平稳现金流的核心资产，非核心商务区优质资产和城市更新改造提高的资产。写字楼市场：出租递归 机遇挑战共存2019年一季度，写字楼出租市场，显著市场特征是在低库存下激化博弈论，戴德梁行写字楼部数据表明：2018年空置存量面积打破当年追加供应面积，另一方面核心与新兴区清净招揽量差距增大，新兴区的高性价比及不断完善设施更有部分核心区客户迁往。

特征之二是受到影响行业之后保持稳定份额，部分行业结构调整市场需求降温。在经济结构转型下，人工智能、智能生产等行业沦为重点发展行业。电子信息科技、汽车类生产制造业成交量展现出引人注目，在新兴区有大面积成交价。

而金融行业，典型如银行业因结构调整，缩编网点等因素，传统金融业市场需求有所降温。而专业服务行业也呈现出下降的迹象，主要是牵头办公扩展上升，部分牵头办公品牌在前期较慢扩展后转入慎重状态。

与此同时，虹桥商务区步入新格局。虹桥商务区成交价最为活跃，一方面，从外区迁往到大虹桥的租户有所激增；另一方面，一些原出租在虹桥商务区的租户退租买楼、买地现象也频现，主要集中于在青浦西虹桥。随着政府扶植产业力度大大增大，未来大虹桥出租递归现象仍将之后，大虹桥板块机会挑战共存。销售市场方面：一季度整栋成交价之后维持高位，销售前置现象突显。

整栋成交价中少有有在土地或建设阶段以定好客户的案例，如兴起地块6栋楼为定向买家，这也是近年来整栋销售维持一定活跃度的原因。当前在负债率、融资收窄、资金链凸等多重压力下抗拒房企销售前置，对于买家而言，销售前置具备价格谈判及产品自定义简化的双重优势，共赢之下，未来销售前置仍是大势所趋。戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测，未来三季度上海写字楼市场预计大约有157万方写字楼完工入市，其中核心区23万方，新兴区134万方，供应压力尚存，博弈论仍之后，客户对服务产品综合考量；而业主应付市场将显得更加很快，目标维稳，手段更加灵活性，增大与政府同步。对于板块发展机会，沈洁回应：上海大大优化的营商环境更有企业总部、设计/创意/研发中心加快堕沪，大面积出租市场需求不会提高，大虹桥、五角场-新的江湾城等板块持续寄予厚望。

行业导向来看，新的经济引导下，创意金融、外资金融、人工智能、智能生产、医疗身体健康行业将高度不受注目，在大力的投资驱动下有助推展重点发展板块市场需求提高。零售市场：首店效应反响冷淡品牌运营多样化竞争一季度上海的全新购物中心和存量改建项目都转入了一个更为较慢的获释期，适当使得租金增长速度上升。老佛爷百货、旭辉宝山U天地、星光耀广场三个商业主体入市，体量合计为12.8万方。

核心商圈的购物中心空置率上升0.3%，租金变动并不大，首层租金同比下跌0.1%，为52.5元/平方米/天；非核心区域首层租金同比上升0.1%，为20.4元/平方米/天。特色租户仍是零售商业市场更有客流的主力，Lifestyle、网红餐饮、体验类品牌开始占有购物中心的核心铺位；跨界潮流已沦为购物中心产品差异化的主要反映。

从零售商门店数量变化看，奢侈品方面，卡地亚的门店量有所下降；优衣库、HM、无印良品、GAP等慢时尚品牌门店量持续减少；喜茶、奶奶茶、Wagas等餐饮品牌快速增长很快；而盒马、猩便捷、超级物种等新兴品牌在近几年则构建了光速发展。戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历回应，未来上海零售市场三大发展趋势，一是品牌首店经济效应显著，还将持续剧增。根据戴德梁行数据表明，2018年上海共计班车各类首店835家，就业态包含来说，餐饮首店高居榜首，443家占到比53%；零售首店299家占到比36%；娱乐设施首店93家占到比11%。

二是品牌运营把跨界化、体验式展开融合。比如MAC（魅可）的新零售潮店，将自助式购物、3D打印机自定义、美妆自定义服务等融为一体；法式轻奢彩妆品牌ELLE MAKEUP发售中国首家体验店；美国精品汉堡 ShakeShack上海新天地门店，是 Shake Shack与美心集团合作开办的授权经营店；以及星巴克发售首家以焙烤美食为特色的全新臻中选门店等。

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