成都商业地产思考：购物中心已饱和 社区商铺有前景

成都11月，地产圈再次车站在微动边缘。一方面，金九银十告一段落，另一方面双十一战车轰鸣，此时的传统实体商业，或许早已到了年底盘点时刻。3天前，成都最繁盛的商业地段盐市口，北京华联月紧店。这不过是一系列商场2016年在成都的宿命：今年2月，摩尔百盛天府店闭店；3月，摩尔百盛沙湾店开始清货整顿；6月，建设路成都华联紧店；而今，北京华联盐市口店也没倒到双十一这基本合乎市场对大商业的观点。

据高力国际统计资料，截至2015年末,成都全市购物中心总存量超过410万平方米，居于全国前茅。而在今年初，该机构即公布报告，时隔2015年成都3个购物中心延期开业后,又有8个原计划于2016年开业的购物中心项目计划延期开业。

业内人士分析，以休闲娱乐闻名的成都购物中心竞争白热化,但目前市场渐趋饱和状态，追加体量消化可玩性正处于历史高位。以成都购物中心的大辩论不绝于耳，诸如开业潮与关店潮齐飞、空置率低、体量过大都还却是对成都购物中心较为客气的总结了。业界仍然在思维，什么样的商业才是成都市场的大势所在?【审时】商业必需重返人气商业的问题，最后重返到那个亘古不变的层面：依赖平稳的消费人群，既能获取实体空间，又能支撑和融合人们对于消费、休闲娱乐、社交等市场需求的社区商铺，毫无疑问沦为最佳投资窗口期。如果非要将其核心定位为两个字，那就是人气。

商铺和住宅有不可分割的联系，可以说道，任何房企汇聚了居民的数量，就天然支撑了商业运营的极好平台。【度势】出租汽车后时代，政策合围十月，楼市步入新一轮的调控大潮，多个城市实行出租汽车政策，成都也不值得注意。出租汽车直接影响了对住宅的热情，手上闲钱如何合理配置，出了很多人思维的问题。我们并没指出住宅的出租汽车不会必要造成商铺的热卖，但这让消费者有机会新的检视自己的筹码。

在这个关头，原本就具备投资属性的商铺更加受到重视，许多聪明的投资者为了让资产做合理配置，已将目标改向了有平稳租金报酬的商铺尤其是社区商铺上来。来自涉及数据表明，不管是存量还是销售，成都社区商铺的展现出都不俗，地段良好，居住于氛围醇熟的社区商铺沦为人人抢夺的投资目标，特别是在营改增后，商业环境呈现出一片岌岌可危状态，社区商铺的投资前景更加辽阔。

【研判】各方角力，成都社区商铺净流入从银行存款、股市到黄金、房地产等，投资产品众多。现有经济形势下，股市、基金等的风险过于大，银行存款利润太低，通货膨胀带给资金大跌，人民币不存在升值预期，所以，在楼市诸项新政和国内大经济的氛围合围下，商铺以抗通胀、较低风险和低平稳系数沦为投资的热门自由选择。

对成都市场而言，商铺产品主要呈圆形三大类，一类是专业市场内的商铺，另一类是商业综合体的外街，还有一类就是传统的社区底商。专业市场近年不受电商的冲击较小，未来不确定性较小，商业综合体长年面对库存极大、空置率低的压力，比起来说，社区底商则是最稳稳的快乐。分析指出，社区底商以凝人气、接地气，稳定性强劲、投资门槛较低，租金收益平稳等特点，沦为当下商业地产投资的主旋律。

【动向】大开发商首度关掉关于商铺的分析，都不如市场本身那样反应神速。一位中介机构高层人士回应，最近保利地产在成都发售的绿青年商铺创富计划，归根到底其强劲助推就是几年来的市场普遍接纳。月初，保利将旗下已交付给社区的底商，大约3折起的超低总价问世，其中少有香槟国际、保利198等明星项目的商铺。

保利地产在成都已研发了近30个热卖项目，诸个项目已交房住进，入住率在70%90%左右，平稳的人流，品牌的承托，为保利商铺的集中于愈演愈烈获取了先决条件。如保利香槟国际总户数为1554户，数据表明，目前已住进1407户，入住率大约94%，再加片区总户数大约13000户，潜在消费人群约9万人。保利香槟以非常丰富的商业形态和更加便利的消费体验，很快挤满了人气，也推展着租金提高。商铺大体呈圆形四大类特征：与其他开发商以致于发售数万平方米的商铺有所不同，保利商铺大多针对青年投资者，门槛较低，根据方位、面积等有所不同特点，以保利城为代表的人生初置砖：较低总价，较低首付;以玫瑰花语为代表的爱情保鲜砖：成熟期地段，即卖即出租;以香槟国际为代表的家用津贴砖：高性价，抗跌性强劲;以保利心语为代表的资产配备砖：优质地段，资源匮乏。

基于人气日益完备，保利此时集中于发售商业，才是体现了其仍然提倡的保利生活方式。在成都夺得6年销冠的保利地产，在当下冲刺七连冠的关键时刻，也是趁此了这一市场契机。商铺的速引顺利，背后有同行无法拷贝的七年之饲。

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