中国工业用地价格调整与外国直接投资关系研究

概要对我国政府近期实施的工业用地政策所引起的涉及问题，特别是在是对外国必要投资所产生的影响展开了全面的阐述。利用更为详实的涉及的土地政策与投资数据展开分析与论证，后用涉及的投资决策理论反对结论。明确提出了工业用地的新的定价将不会对投资者的投资决策产生影响，但是有所不同领域的投资者不会作出有所不同的反应的观点。

　　关键词工业用地价格外国必要投资投资决策理论 1章节 　　2006年10月2日中华人民共和国国务院许可国土资源部对各地方政府土地用于过度展开监察和掌控，同时拒绝国土资源部实施一套新的土地用于监控系统既可以有效地掌控恶性投资又可以确实维护农民的利益。对于大部分的投资者来说，廉价的土地和劳动力仍然是更有其在中国投资建厂的最重要原因，新的土地政策的实施不会给投资带给怎样的影响？而新的土地政策对于目前早已在中国的投资者和想将投资地自由选择在中国的投资者究竟意味著什么？政府展开行政决策的原因又有哪些？投资者可能会对新的土地政策作出哪些适当的对策？本篇论文将对以上问题展开一一分析、辩论并给予问。在分析的过程中不会提到有关中国土地政策与投资的涉及数据对分析不予佐证。

2土地成本与投资决策 　　对于所有的企业来说，特别是在是生产生产类企业，投资决策必须考虑到有形和无形两方面的因素。在海克曼（Hekman）的研究中，以下的五个方面的因素是其中最重要的：一是地方和所在州或省的工业环境；二是劳动力的生产能力；三是交通运输状况；四是土地的可取得情况以及土地扩展的可能性；五是土地与建设成本。在张效和对香港生产类企业展开的一次调研中，59.4%的被调查者指出土地的成本是其要求否在大陆展开投资最重要因素之一，是重要性次于劳动力成本的经济因素。

　　近几年来，在华外国必要投资仍然是以难以置信的速度快速增长。无论从哪一个方面取决于，在过去的10年里中国的外国必要投资的快速增长都是一个顺利的案例。

从1990年的严重不足190亿美元为起点，到2005年中国的外国必要投资一下子减少到680亿美元（闻表格1），并名列2005年投资信心指数排行榜的首位。正如约翰·沃利（JohnWhalley）所评论的，外国必要投资占到中国出口的50%和进口的60%，对GDP的贡献率多达20%。

考虑到土地成本对投资决策的重要性以及外国必要投资对中国经济快速增长的重要性，应当可以推测并预测中国政府不会之后实行对投资者不利的土地政策。然而目前的情况是土地的价格将面对新的调整，这一新政策是基于怎样的理念设想出来的，有可能带给怎样的反应，这一系列的问题必须更进一步的探寻。

3中国的土地政策及其影响 　　外国投资企业在中国提供土地的方法，根据中国的法律规定，土地由国家所有或者集体所有（主要在农村地区），个人和企业对土地的使用权受到严苛的约束和容许。从传统意义上谈，土地的使用权主要有以下五种主要形式：有偿转让、行政拨给、以土地使用权作为合资合作条件、出租房屋及场地、外商投资企业依照有关规定以出让方式从其他土地使用者手中获得一定年限的土地使用权。其中以有偿转让和行政拨给为最重要的两种形式。

有偿转让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，由其重复使用缴纳土地使用权出让金。外商投资企业可以通过招标、拍卖会或协议形式转让土地使用权。行政拨给的方式是由市县土地管理部门与外商投资企业签定土地用于合约。

土地使用者需按规定向政府重复使用交纳场地开发费，并每年交纳土地使用费；或开发费和使用费综合计收，每年交纳场地使用费。土地的用于年限也受到严苛的容许，一般来说，住宅用地用于最低年限为70年，工业用地的用于最低年限为50年，商业用地的用于最低年限为40年，混合用地的用于年限为50年。

大部分的开发区和工业园区的工业用地多为原农业用地，政府通过补偿方式将其改以工业用地。表格2中所列了部分地区的开发区和工业园区当地政府所班车的土地出让价格。　　从表格2可以显现出，土地出让的价格从南方到北方，从沿海地区到内陆呈圆形递增趋势。为了需要有效地的更有投资，各地方政府之间竞相减少土地出让价格。

在河南省，为了更有投资项目，郑州开发区只索取每公顷15美元的象征性的价格，而投资者在取得土地使用权之后还可以将使用权展开出让。开发区和工业园区的争相减少土地价格带给了一系列相当严重的后果并引发了中央政府的高度重视。其相当严重的后果有如下几个方面：政府收益增加；土地浪费与土地用于违宪；对农民耕地补偿严重不足；由于土地免费用于和土地价格低廉引发的美国和欧盟的低价指控。

4新的土地政策实施的深层次原因分析 　　《国务院关于强化土地调控有关问题的通报》规定“工业用地应当以市场机制方式取得。”国土资源部日前急电各地，对工业用地转让价格展开调查，并拒绝于2007年10月20日前将调查结果请示国土资源部。业内人士指出，国土资源部针对工业用地的调控一环紧过一环，低价提供工业用地的时代将落幕。从当前地价包含看，获得成本（征地补偿移往和征地费用）、开发成本（几通一平费用）和政府收益（涉及税费和土地纯收益），大体各占到1/3，其中的被征地农民的补偿安置费显著偏高。

从一些试点城市的测算看，政策调整后，征地补偿安置费大体要提升１倍，地方政府提供的土地出让纯收益在地价中的比重将有所上升。工业用地的转让价格将下跌40％～60％，但也只是完全恢复到基准地价的水平（工业用地价格一般是成本价格，目前，按规定工业用地转让最低价是按基准地价的70％确认的，各地工业用地实际转让价比这还要较低）。工业用地价格有助于提升，也可以从经济上诱导工业用地过度扩展，不利于增进各地招商引资质量的提升。　　国家要创建工业用地转让最低价标准统一发布制度，并不是全国工业用地一个价格，而是要根据全国土地等级、基准地价水平等综合均衡后分等级确认，在综合均衡过程中，要体现国民经济和社会发展“十一五”规划纲要所确认的优化研发、重点研发、容许研发和禁令研发等有所不同主体功能区的土地利用政策，反映国家区域发展政策，由国土资源部统一制定并发布各地工业用地转让最低价标准。

工业用地转让最低价标准不得高于土地获得成本、土地前期开发成本和按规定缴纳的涉及费用之和。

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