房地产泡沫的危害与防范措施

摘取　要　描述了我国房地产市场现状，针对房地产泡沫，了房地产泡沫的构成与危害，探究了房地产泡沫产生的原因，在此基础上，从宏观和微观角度明确提出了避免房地产泡沫的的对策与措施。　　关键词　房地产　泡沫　危害　防范措施 　1 章节房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的最重要来源，而且它的需要造就其他涉及产业的发展，但同时也是最更容易造成泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展很快，房地产市场持续加剧，一些城市房价较慢下跌，对于房地产市场否不存在泡沫有较多争辩，那么，什么是房地产泡沫？它是如何构成的？我们不应怎样完备政府的各项制度及各种市场机制，从而超过掌控泡沫的目的，使房地产行业维持身体健康的发展呢？下面就对这些展开分析和探究。

2 房地产泡沫的实质 经济学上对泡沫的定义，广泛被拒绝接受的是美国知名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他指出泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个倒数过程中的急剧下跌，初始的价格上涨使人们产生价格不会更进一步下跌的预期，从而更有新的买者。这些人一般是以交易资产牟利的投机者，而对资产的用于及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的下跌，经常是预期的反败为胜和价格的下跌，最后以危机收场。

" 根据他的观点，房地产泡沫可解读为房地产价格在一个倒数的过程中的持续下跌，这种价格的下跌使人们产生价格不会更进一步下跌的预期，并大大更有新的买者--随着价格的大大下跌与投机资本的持续减少，房地产的价格相比之下低于与之对应的实体价格，由此造成房地产泡沫。泡沫过度收缩的后果是预期的反败为胜、低空置率和价格的下跌，即泡沫裂痕，它的本质是不可持续性。毕业论文 http://www.lw54.com 3 房地产泡沫的危害 3．1 导致经济结构和结构的流失 房地产泡沫的不存在意味著投资于房地产有更高的投资回报率。

在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业核心区，投机活动横行。泡沫经济时期日本大的高额利润许多源于土地投机和股票投机带给的营业外收益，结果放开了对本企业的经营和管理，导致企业素质的广泛上升。

日本企业在高速快速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来不断扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价下跌的诱使下，都大幅移往到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味著生产性企业缺少充足的资金，或者说无法用长时间的成本取得生产所必需的资金。

一方面，地价下跌造成投资支出减少，在高地价市区展开投资无利可图。如日本东京展开道路建设时，征用土地的费用超过总耗资的43.3%，个别地段高达99%。这更进一步造成了公共投放的比较削减，构成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续加剧，土地作为人们心目中最安全性、收益率最低的资产被大量保留，使得本来就较少的土地大量闲置或者低度用于，土地投机的偏向日益凸现。同时，由于房地产价格的下跌，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距更加大，招来社会分配新的不公，相当严重骨折劳动者的积极性，带给了深刻印象的社会问题。

毕业论文 http://www.lw54.com 3．2 造成金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投放大、价值低的特点要求的。有资料指出，房地产开发企业项目投放资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目拨付大约占到总投放30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，最少一半以上的购房者申请人了个人住房抵押贷款。

这几项相加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫裂痕，银行就沦为仅次于的买单者。应当注意到：银行与一般企业有所不同，安全性对其来说尤其最重要。一般生产性企业的破产只是事关自身和股东，对其他主体的较小。

而银行的破产某种程度是这家银行自身的事情，而且往往不会引发连锁反应，使其他银行也面对挤提风险。3．3 导致生产和消费危机 房地产泡沫的幻灭往往预示着经济不景气，股价暴跌，企业财务营运渐渐陷入困境。

股价暴跌使企业发售的大量可切换公司债权在长年内无法改以股权，从而给企业带给巨额的债务开销；此外，地价和股价暴跌也使企业忍受了极大的资产评估损失和不得不出售土地及股票的销售损失。企业收益的增加又使得投资严重不足，既减少了研发投资水平，又增加了企业在设备上的投资。生产的萧条又造成雇用环境的好转和居民实际收入的上升。

企业倒闭意味著大量的失业员工，即使没破产的企业，由于收益的上升也要大大裁减人员。此外，地价的暴跌还使得居民个人所保留的土地资产升值。由于经济萧条和个人收入水平的上升，居民对未来抱有有所不同程度的忧虑，因此不会增加当期的消费，不断扩大收益中的储蓄部分，以防不测。个人消费的衰退又使生产消费品的产业部门陷入困境。

毕业论文 http://www.lw54.com 3．4 引起和社会危机 随着房地产泡沫裂痕和经济危机的再次发生，大量的工厂倒闭，失业人数激增。在金融危机下，犯罪案件剧增。以马来西亚为事例，1997年房地产泡沫幻灭以后，当年的犯罪率比1996年减少了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更加减少了53%，由于人们对日益好转的经济危机深感反感，社会危机渐渐激化。

工人、学生反政府的示威游行引发骚乱，社会动荡不安。

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