论郊区化与郊区房地产开发的关系

[摘取 要] 郊区化为郊区房地产开发修筑了辽阔的市场，而郊区化的发展必不可少郊区房地产所建构的物质空间，两者的关系日益紧密，郊区化的空间拓展和南迁人口居住于市场需求等影响着郊区房地产的区位自由选择和研发结构，而郊区房地产开发以其自身优势对郊区化也具有最重要影响。城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业联合影响着郊区化与郊区房地产开发的关系，只有了解了解这些因素的影响起到，才能为郊区化与郊区房地产开发的协调发展建构所需的条件。

　　[关键词] 郊区化；郊区房地产开发；关系；动力机制 　　　 　　一、郊区化与郊区房地产开发关系的内容 　　 　　(一)郊区化对郊区房地产开发的影响 　　1.郊区化的现实进程影响郊区房地产开发的目标市场。郊区房地产开发首先要理解城市发展是处在向心集中于阶段、离心蔓延阶段还是两者共存的阶段。

如果是向心集中于阶段，郊区房地产开发的目标市场之后应郊区的非农化人口居多，工作在城区找寻廉价住房的普通中产阶级辅，研发中低档住宅；如果是离心蔓延居多，郊区房地产开发的目标市场就不应定位在城区中产阶级和富人阶层，研发高档住宅和别墅；如果是二者共存的阶段，郊区房地产的目标市场则不应根据地块的特征展开细分[1]。我国在郊区化发展过程中未经常出现空心化现象，城市中心区反而更加兴旺，对人口和商业等经济活动的吸引力有增无减，这种离心蔓延和向心核心区现象共存且以核心区居多的城市发展阶段，要求了我国郊区房地产开发不应根据郊区地块的明确特征展开市场细分，主要研发中低档住宅以符合郊区非农人口和城区内工薪阶层的住宅市场需求，同时针对城区的富人阶层研发高档住宅和别墅。　　郊区住宅和工业房地产开发不应分别与人口郊区化和工业郊区化的速度相适应，郊区房地产过早地大量研发，更容易导致大量物业的积压和空置，造成资源浪费。

如果郊区房地产开发领先于郊区化的发展速度，就不会容许郊区化的成功发展，郊区房地产供给紧缺不会造成地价很快下跌、房价大幅上升，更容易导致郊区房地产投资短路。　　2.郊区化的空间拓展方向影响郊区房地产开发的区位自由选择。

郊区房地产开发不应与郊区化的空间拓展方向相符，充分利用交通轴线的区位优势，发展城市郊区组团住宅建设[2]。由于郊区化过程中城区人口的南迁是沿着主要的交通线路，在设施设施比较完备的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路向郊区开发区更进一步集中于，因此，郊区住宅和工业厂房研发可以相结合交通轴线，自由选择在郊区的开发区和重点城镇展开房地产开发。　　目前，我国人口郊区化中南迁居民大多是想要减少住宅面积的普通工薪阶层，上下班主要依赖公交系统，人口南迁的距离不远处，大多集中于在城市近郊区，据此，郊区住宅研发可以自由选择近郊区修建价格比较较低的普通商品房。

而城区富人阶层更好地执着典雅的居住于环境和设计、完备的设施设施，一般享有私家轿车，对交通费用的承受力较强，郊区高档公寓和别墅可以自由选择在交通便利、距离城区很远的地段展开研发。　　3.郊区化中南迁人口的居住于市场需求影响郊区住宅研发结构。人们对郊区住宅消费感兴趣，可分成四种类型:第一种是居住于文化消费型，对郊区的环境、景观和休闲娱乐方式感兴趣；第二种是郊区度假型，作为生活方式的提高和补足；第三种是居住于实用型，对郊区目前较低的价格感兴趣；第四种是住房投资型，寄予厚望郊区发展趋势[2]。人口居住于一般来说具备同类人口挤满的偏向，即同类文化背景或同类收益层次的人往往偏爱居住于在一起[3]，而现实中由于人们在职业、收益、社会地位、生活观念等方面不存在差异，由此造成对住宅偏爱的有所不同。

郊区化中的普通工薪阶层的住宅消费类型归属于居住于实用型，中产阶层一般来说是居住于文化型，而富人阶层更加偏爱住宅的渡假休闲娱乐或投资效用。所以，郊区住宅研发结构不应与郊区化中南迁人口多样化的居住于市场需求相适应，随着各类人口挤满在有所不同的郊区地段居住于，人们社会阶层的分化在空间上就展现出为郊区居住于的分异。　　(二)郊区房地产开发对郊区化的影响 　　1.郊区住宅研发不利于增进人口郊区化。

郊区住宅研发是目前郊区房地产开发的主要方面，也是整个城市住宅研发的最重要组成部分。住宅研发减少了住宅面积，提升了住宅建设质量，使居民的整体居住于水平获得相当大改良。

住宅研发也使居住于的地域模式再次发生了变化，各类郊区住宅研发可以符合城区拆迁户、想要减少居住面积的城区居民、执着较好居住于环境的高收益阶层的居住于必须，增进人口郊区化的发展。同时，住宅研发还影响了人们的消费观念、价值观念，在住房商品化改革以后，住宅开支在城市居民消费结构中所占到的比重大幅减少，住宅的保值、增值性使其沦为最重要的投资对象，随着郊区经济发展，郊区住宅的贬值潜力更加大，郊区住宅研发不利于符合城区居民执着投资报酬的必须。　　2.郊区房地产自身优势对人口和工业企业产生吸引力。郊区住宅一般布局在自然环境良好的地方，这些地带一般来说人口密度较低，污染小，在规划设计上可充份认同大自然，侧重大自然与人的人与自然，因此，郊区住宅以其安静清幽的环境、甜美的空气和切合大大自然的景观更有城区的居民[4]。

郊区一般来说正处于城乡结合地带，其四通八达的道路交通系统把城市内部与外部地区联系一起，给企业产品和原材料集散地获取了很大的便捷，郊区工业厂房研发一般来说集中于在高速公路沿线的工业园区内。　　郊区房地产的价格优势展现出为郊区地价和房价的优势。

郊区比较低廉的地价使郊区房地产的土地获得成本较低，房地产开发商有较小的成本空间去展开精心的设计和建筑，以及根据房地产市场需求展开目标市场细分，促成自身研发产品的档次和价格多样化，对人口和企业更加具备吸引力。　　3.郊区房地产开发影响郊区化的区位条件。

郊区房地产的顺利研发能更佳地符合南迁人口和企业对物质空间的市场需求，强化郊区招商引资和更有人才的能力，增进投资和人口向郊区核心区。房地产具备产业关联性强劲、价值量大等特点，房地产业早已沦为我国新的经济增长点和居民消费热点，房地产开发和销售为政府获取大量税费以及土地出让金，为郊区教育、医疗、商业和道路交通等各项设施设施建设获取了极大的财力反对，优化了郊区的区位条件，不利于增进城区人口和工业企业向郊区迁入。　　 　　二、郊区化与郊区房地产开发关系的动力机制 　　 　　(一)城市政府的起到 　　1.制度创意的推展。

城市政府制度创意对郊区化与郊区房地产开发关系的起到展现出在:(1)城市土地有偿用于制度。这使得城市土地使用权可以租赁、出让，逐步形成了土地市场，城市中心地段的地价大大低于郊区同类用地，造成城市中心地段大量的工业用地渐渐被收益率更高的商贸和金融等第三产业所替代，而郊区一般来说具备土地资源较充足、地价便宜、附近市区、交通便利等区位优势，对城区人口和经济要素产生了夹住起到，也为城市房地产开发获取了新的发展空间[5]。(2)城市住房制度改革。20世纪90年代后期，我国开始展开住房商品化改革，渐渐构成了国家、集体和个人三方投资建房的运行机制，减缓了郊区新的住宅研发的步伐[6]。

城市居民只有用货币出售商品房才能符合居住于必须，城区居民为了取得较为宽阔、价格适合的住房开始在郊区买房，造就了郊区住宅的研发。(3)旧城改建和新区研发政策。

旧城改建促成许多城区居民及工业企业迁入到郊区，郊区开发区建设与旧城改建结合，沦为南迁人口和企业新的核心区场所，同时南迁居民和工业企业的房地产市场需求也由城市中心区移往到郊区，为郊区房地产开发流经极大活力。(4)户籍管理制度改革。自1984年开始，我国户籍管理限制了对农村人口权利流动的容许，促成农村人口大量转入城市农民工经商，这些外来人口大多数集中于在城市郊区，针对外来人口流动性大、购买力受限等特点，郊区廉租房的研发可以解决问题这部分人的居住于问题，使他们需要安居乐业，这也不利于强化郊区对人口的吸引力。

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