房价持续攀升对金融市场的冲击及对策

内容摘要：本文从金融市场与房地产市场的相互影响抵达，分析了目前我国房价持续上升对金融市场的冲击，并早已问题明确提出了政策建议。　　关键词：房价上升 金融市场 冲击及对策 　　 　　金融市场与房地产市场的相互影响 　　由于房地产开发周期长、住房货币化、城市旧城改建、城市化等原因，我国房地产市场供给刚性，通过价格和市场需求变动出有清市场。

金融市场与房地产市场的相互影响如图1右图。金融市场的发展为房地产市场获取了资金，不断扩大了房地产市场需求，提高了房地产价格；房地产价格的下跌又“倒逼”资金供给，冲击金融市场平稳和金融政策连贯性。

　　 　　房价持续上升对金融市场的冲击 　　 　　（一） 房价上升减少银行体系风险 　　我国房地产业发展的资金来源主要是银行信贷。商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式，参予了房地产开发的全过程，必要或间接地忍受了房地产市场运营中各个环节的市场风险和信用风险。随着房地产价格的下降和房地产业银行信贷资金的减少，银行信贷资金的风险程度也在增大。

根据统计资料估计，80%左右的土地购买和房地产开发的资金都是必要或间接地来自商业银行信贷。同时，我国个人住房贷款余额也从1998年的426.16亿元下降至2005后11月的18177亿元，占到个人消费贷款余额的82.63％。

房地产市场对信贷市场的过分倚赖使得风险过度集中于商业银行。一旦房价暴跌，房地产开发资金链脱落，后果不堪设想。　　（二） 房价上升冲击外汇市场平稳 　　房价下跌更有国际热钱流向，增大人民币贬值压力，有利于人民币币值平稳。

2004年，我国2067亿美元的追加外汇储备中，贸易顺差320亿美元，外商必要投资606亿美元，追加外债350亿美元，余下的797亿美元扣减长时间的非贸易及个人往来200亿，余下的大约600亿美元即是“热钱”。反过来，国际热钱流向房市对房价也产生较小冲击。

海外热钱大部分用来购买市中心的高价房，这必要推展北京、上海、广州等大都市的房价下跌，这又造就其他城市和地区的房价下跌，最后推展全国房价的下跌。可见，在人民币贬值预期的前提下，热钱很更容易促成泡沫，一旦泡沫裂痕，热钱撤离，风险不能由国内金融机构分担。　　（三） 房价上升冲减金融政策效果 　　2003年以来，为构建宏观调控目标，央行倒数运用各种货币政策工具，通过各种渠道，膨胀市场过低的流动性。

然而，房地产价格依然节节上升， 2003~2004年第3季度房地产销售价格指数分别高达104.8、105、104.1、105.1、107.7、110.4和109.9。2004年1~7月，外商入股公司、外商独资企业、外商合作企业的房地产开发投资额分别同比快速增长87.4%、60.3%、60.1%，远高于全国房地产开发投资总体增长速度。

除此之外，还有大量资金通过其他渠道转入中国。大量资金流向中国使得外汇占款快速增长过慢。2003年外汇占款增加额早已超过基础货币增加额的1.5倍，2004年这一比例又进一步提高。

基础货币大量投入又助长了通货膨胀压力，为此，中央银行早已倒数两年通过大量发售中央银行票据的方式吸取市场流动性，展开对冲操作者，货币政策操作者的成本和可玩性都在提升。许多国家的经验指出，长年对冲操作者不会推高货币市场利率，更进一步助长外资流向，减少对冲效力。货币政策的主动性和有效性减少。

　　（四）房价上升冲击金融市场整体运营效率 　　首先，随着房地产行业投资减少，投资效率将逐步减少。经验指出，房地产投资增长速度掌控在GDP增长速度的两倍以内较为适合，而近几年我国房地产开发投资增长率是平均值GDP增长率的三倍左右。这种快速增长一方面大量消耗资源，另一方面资本生产量比例更进一步上升。

虽然我国房地产行业对 GDP快速增长的夹住亲率大幅下降，但与房地产开发投资自2000年以来年均20%的增长率比起，其对 GDP的贡献率却没呈现适当的快速增长。虽然如此，在房价大大加剧的推展下，大量信贷资金仍源源不断地涌进房地产行业。如2004年，在投资和各项贷款增长速度显著回升的背景下，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款总计减少1023亿元，占到各项贷款新增额的比例高达76%。

信贷资金过分向房地产市场集中于，减少了金融市场配备资源的效率。其次，房地产价格加剧使得大量剩下资金流向该行业内，其中有非常一部分所含投资甚至投机的成分，使得确实必须住房的人买了房，而不必须住房的人手中却有很多房，社会资源利用相当严重不合理。一旦价格暴跌，投机性套利机会消失，终将爆炸泡沫并导致金融、经济危机。再度，大大下跌的房地产价格更容易引发钢铁、水泥等关联产业的低水平重复建设，妨碍我国产业结构的优化和升级，带给最重要原材料和煤电油运的全面紧绷，从而减少整个社会的经济效率。

加剧的房地产价格招揽过多社会资源转入房地产业，而房地产业总的来说不是科技含量很高的产业，因此招揽过多社会资源转入房地产业不会妨碍社会科学技术的变革，从而使得经济更进一步虚拟化。

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